共有持分は売却できる？売却方法やトラブル事例、注意点を解説

不動産の共有持分のみを売却することは可能です。

しかし、共有者の同意が必要だったり、買い手が見つかりにくかったりと、実際にはなかなか難しいのが現実です。

本稿では、共有持分の不動産を売却するための主な方法や注意点を解説します。

共有持分とは

不動産の共有持分とは、複数の人が共同で土地や建物を所有する場合に、それぞれの人が持つ所有権の割合を意味する言葉です。

例えば、夫婦で4,500万円のマンションを購入する際、夫が3,000万円、妻が1,500万円の代金を支払い、金額応分の持分にしたとします。

この場合、夫の共有持分が3分の2、妻の共有持分が3分の1です。

また、亡くなった親が所有していた実家の家を、法定相続法定相続分通りに兄弟2人で相続したとします。

この場合、実家の所有権は兄と弟が半分ずつ引き継ぐことになり、共有持分は2分の1ずつとなります。

共有持分を持つ人ができること

共有持分を持つ人が単独でできることは、共同所有する不動産の「使用」および「保存行為」の2つです。

「使用」とは、共同所有する不動産に居住するなどの行為を指します。

不動産の使用に関しては、「持分に応じた使用」ではなく、「不動産全体の使用」が認められています。

ただし、他の共有者へは使用料を支払うなどの取り決めが必要です。

「保存行為」とは、共有している不動産の現状を維持するための行為のことです。

老朽化した部分を修繕したり、不法占拠者を追い出したりすることが当てはまります。

共有持分を持つ人ができないこと

共同所有する不動産の「管理行為」および「変更・処分行為」については、共有持分を持つ人が単独で行うことはできません。

「管理行為」には、共同所有する不動産の賃貸やリフォームなどが該当します。

共有持分を持っていたとしても、単独で賃貸借契約やリフォームの契約を行うことはできず、不動産の管理行為を行うには、共有持分の過半数分以上の共有者の同意が必要となります。

「変更・処分行為」には、不動産の売却や、抵当権の設定などの行為が当てはまります。

共同所有する不動産を売却するには、共有者の全員の同意が必要です。

共有持分は売却できるが難しい

複数人で不動産を共同所有する場合、共有持分のみであれば、所有権者の独断で売却することが認められています。

ただし、実際に共有持分だけを第三者に売却するという行為は、非常に難しいのが現状です。

なぜなら、第三者が不動産の一部分のみの所有権を持ったとしても基本的には使い道がないため、積極的に買う理由がないからです。

例えば、夫婦の共有名義で所有しているマンションで、妻の共有持分だけを第三者に売却したとします。

その場合、購入した第三者は、その夫婦とともにマンションに住む権利を持つことになります。

しかし、好んで他人と共同生活を送りたいと考える人は少ないため、これは現実的にはほとんど起こり得ないケースです。

共有持分を売却する方法は4つ！

前述の通り、共有持分を第三者に売却することは難しいですが、だからといって売れないわけではありません。

共有持分の売却方法には、他にもいくつか選択肢があります。

ここからは、共有持分をスムーズに売却する4つの方法を紹介します。

①共有者に売却する

まず検討すべきなのは、共有者への売却です。

ただし、夫婦の場合、離婚すると家は財産分与の対象となるので、夫または妻へ売却してもあまり意味がありません。

ここでは、親族で土地を共同所有しているケースを例にしましょう。

例えば、親から相続した土地と建物を兄弟2人で所有しているとします。

共有持分は、2分の1ずつです。

もしあなたがこの兄弟のうちの1人で、共有持分の売却を考えている場合、まずはもう1人に売却を持ちかけるのがスムーズです。

ただし、価格に関して折り合いが付きにくい可能性もあるため、不動産鑑定を受けたうえで、適切な売却価格を決めるようにしましょう。

②共有者全員で売却する

共同で所有している不動産を誰も使用しないのであれば、共有者全員で売却するという方法もあります。

共有持分だけではなく、不動産すべてを売却するのであれば、もちろん第三者への売却も可能です。

ただし、売却で得た利益は、共有者で分けることになります。共有持分の割合に応じて分配するのが一般的です。

③共有名義の土地は分筆する

分筆とは、1つの土地を複数に分ける登記手続きです。

共有不動産が土地の場合は、共有所有者と協議の上、分筆して共有名義から単独名義に変えたうえで、売却するという方法があります。

ただし、分筆することで土地の大きさや条件が変わってしまうため、売却しにくくなる可能性もあります。

資産価値も考慮しながら、分筆をすべきかどうか慎重に検討しましょう。

④共有持分のみを不動産買取会社に売却する

不動産の共有持分のみを売却する場合、第三者への売却は難しいですが、不動産買取会社であれば買い取ってくれる可能性があります。

ただし、共有持分を買い取った買取会社が、他の共有者に執拗に売却を迫るといった悪質な事例もゼロではありません。

不動産買取会社に売却する場合は、口コミなども参考にしながら、信頼できるところを選ぶことが大切です。

共有持分の売却に必要な書類

共有持分の売却には、主に以下の書類が必要です。

• 権利証（登記識別情報）
• 身分証明書（運転免許証など）
• 住民票
• 印鑑登録証明書・実印
• 土地測量図・境界確認書（土地や一戸建ての場合）

権利証（登記識別情報）とは、不動産の正式な所有者であることを証明する書類です。

また、土地や一戸建てを売却する場合は、土地測量図や境界確認書などの書類が必要なケースもあります。

共有持分の売却にかかる費用

共有持分を売却するには、以下のような費用がかかります。

登記のための費用

共有持分を売却したら、不動産の名義変更登記が必要です。

登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、報酬の相場は5〜7万円ほどです。

また、不動産の共有持分に抵当権が設定されている場合、抵当権の抹消登記も必要となります。

譲渡所得税

共有持分の売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間の長さによって異なります。

【譲渡所得税の税率】

平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成する際にかかる税金です。

税額は、売買契約の金額によって異なります。

【印紙税額（軽減税率：令和6年3月31日まで適用）】

仲介手数料

共有持分の売却を不動産仲介会社に依頼する場合は、仲介手数料の支払が必要です。

仲介手数料の金額は、共有持分の売買価格によって異なります。

一般的には宅建業法（宅地建物取引法）で定められた上限額と同一になるケースが多いです。

【仲介手数料の上限額】

確定測量・分筆登記費用

共有名義の土地を分筆して売却する場合は、測量費用や分筆登記のための費用がかかります。

確定測量と分筆登記は、いずれも土地家屋調査士に依頼できますが、確定測量費用は35万～85万円、分筆登記費用は10万円程度が目安です。

共有持分の売却でよくあるトラブル事例

共有持分の売却は、必ずしもスムーズに進められるとは限りません。

他の共有者との関係性によって、さまざまなトラブルが発生することもあります。

ここからは、共有持分の売却でよくあるトラブル事例をいくつか紹介します。

共有者と連絡が取れない

共有する不動産を売却したり、リフォームしたりするためには、共有者全員の同意が必要です。

しかし、共有名義のまま長い間放置してしまったために、「共有者の連絡先が分からない」「名義人全員と連絡が取れない」というトラブルが起こることも珍しくはありません。

なかには、共有者が死亡していたという事例もあるようです。

このような場合、住民票や戸籍謄本を取り寄せて居場所を突き止めることになりますが、それでも連絡が取れない場合には、不在者に代わって遺産分割や不動産の売却等ができる「不在者財産管理人」の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があります。

共有者の意見が合わない

共有する不動産の扱いに関して、共有者の意見が合わないというトラブルもあります。

例えば、共有者の1人が「売却して売却代金を全員で分けたい」と考えていても、もう1人が「リフォームをして住み続けたい」と考えている場合、売却は困難となります。

どうしても不動産を売却したい場合には、裁判所に「共有物分割請求」を行い、共有状態の解消を求めることができます。

話し合いによって解決しない場合は、調停や訴訟を提起することになるでしょう。

また、共有持分を他の共有者に売却するケースにおいても、売却価格で揉める可能性は少なくありません。

売る側は「高く売りたい」、買う側は「安く買いたい」ため、意見が合わないのは仕方がないことでしょう。

費用はかかりますが、不動産鑑定士などの専門家に査定を依頼して、共有者全員が納得する売却価格を決めるという方法もあります。

権利関係がより複雑になる

共有持分のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく売却ができます。

しかし、共有者が勝手に共有持分を売却してしまうと権利関係がより複雑になり、人間関係のトラブルを引き起こす可能性があるため、注意が必要です。

例えば、今までは兄弟など血縁関係にある親族で共有していた不動産の持分を赤の他人が取得してしまうことで、「知らない人が物件内に無断で入ってくる」というトラブルが発生するケースもあります。

他にも、共有持分を取得した新たな名義人が、不当に安い金額で持分の売却を迫ってきたり、反対に不当に高い金額で持分の買取を迫ってきたり、裁判所に「共有物分割請求」を申し立てる可能性もゼロではありません。

共有持分を売却するときの注意点

共有持分の売却は、通常の不動産売却にはないトラブルが発生するリスクもあります。

ここからは、共有持分を売却する際の注意点について、それぞれのポイントを分かりやすく説明します。

共有者全員の同意を得ておく

共有持分だけを売却する場合、原則として他の共有者の同意は不要です。

しかし、後からトラブルになるのを防ぐには、できるだけ事前に相談しておくことをおすすめします。

また、共有する不動産すべてを売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。

独断で売却することはできないため、共有者としっかり話合いをする必要があるでしょう。

共有持分の売却価格は相場より安くなる

共有持分のみを買取会社に買い取ってもらう場合、売却価格は相場より安くなるのが一般的です。

具体的な相場としては、市場価格の2分の1から3分の1程度が目安となるでしょう。

共有持分のみの買取をしてもすぐの活用は難しいのが現実です。

そのため、多少価格が安くなるのは致し方ないと言えるでしょう。

共有持分の売却でも費用がかかる

共有持分のみを売却する場合でも、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税などの所定の費用は必要となります。

また、売却によって譲渡益が発生する場合は、譲渡所得税も負担しなければいけません。

不動産売却にかかる費用の一覧や相場は、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
不動産売却にかかる費用を一覧で紹介！目安や相場を知ろう

共有持分の売却後は確定申告が必要

共有持分の売却によって利益が発生した場合は、確定申告が必要です。

特例による控除を適用することで納税額を減らせたり、納付が不要になったりする可能性もあるため、必ず手続きを行いましょう。

損失が出た場合には、確定申告の義務はありません。

しかし、損益通算により税負担を減らせる可能性があるため、利益が出ていなくても確定申告はしたほうが良いでしょう。

共有持分の不動産の売却は専門家に相談しよう

夫婦で購入したマンションや親から相続した土地など、複数の人で共同所有している不動産がある場合、共有持分のみを売却することは可能です。

特に、使い道のない不動産の共有持分は、所有しているだけで固定資産税などの維持費がかかるため、早めの売却がおすすめです。

しかし、現実的にはさまざまなリスクがあり、トラブルに発展する可能性もあるため、共有持分の売却は専門家に相談しながら、慎重に行ったほうが良いでしょう。