家を売却する流れを7ステップで解説！手続きの手順や必要な書類も紹介

家の売却を検討するなら、まずは全体の流れを把握することが重要です。

どんな手順で進めるのかはもちろん、必要書類やお金の流れについても知っておく必要があるでしょう。

この記事では、家を売却するときの基本的な流れを7ステップで紹介します。

必要書類やお金の流れについても説明するので、ぜひ参考にしてください。

家を売却するときの流れ

家の売却における基本的な流れは、以下の通りです。

STEP①不動産仲介会社に査定依頼

家の売却活動を本格的に始めると決めたら、まずは不動産仲介会社に査定依頼をしましょう。

査定依頼は、家の売却価格の目安を知るだけではなく、どの不動産仲介会社に依頼するかを決めるための判断材料にもなります。

複数の不動産仲介会社に査定依頼をしたうえで、自分でもある程度の相場を調べておくと良いでしょう。

「査定依頼のやり方が分からない」「複数の不動産仲介会社とやり取りをするのが面倒」という方は、ぜひ東急株式会社の「住まいと暮らしのコンシェルジュ」にご相談ください。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは、宅地建物取引士などの専門資格を持つ経験豊富なコンシェルジュが、お客様の売却活動をサポートいたします。

お客様の現在の状況やお困り事、ご希望に応じて不動産仲介会社2～3社に一括して査定依頼をしたり、ご要望があれば面談に同席をして客観的なアドバイスを行うことも可能です。

STEP②不動産仲介会社の選定

不動産仲介会社から査定結果が届いたら、それらを比較検討しながら、実際に依頼する会社を選定しましょう。

このとき、提示された査定額だけで不動産仲介会社を選ぶのはおすすめできません。

なぜなら、契約をとるために、あえて高めの査定額を提示する会社もゼロではないからです。

家の売却を依頼する不動産仲介会社は、査定額だけではなく、以下のポイントを重視して選びましょう。

• エリアに精通しているか
• 売却の実績があるか
• 査定結果について詳しい説明があるか
• 営業担当者は信頼できそうか

など

STEP③不動産仲介会社と媒介契約の締結

家の売却を依頼する不動産仲介会社が決まったら、次は媒介契約を締結します。

媒介契約には以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は、不動産仲介会社1社とのみ契約を行い、売却活動のすべてを任せることになります。

契約した会社が積極的に販売活動をしてくれる可能性が高い一方で、スムーズに売れるかどうかは、不動産仲介会社の力量に左右される点に注意が必要です。

「一般媒介契約」の場合は、複数の不動産仲介会社と同時に契約することが可能です。

販売ルートが増えるのはメリットですが、複数の不動産仲介会社とのやり取りが必要なため、手間がかかる点がデメリットです。

また、もともと売れにくい家の場合、一般媒介契約では不動産仲介会社が積極的に販売活動をしてくれない可能性もあるでしょう。

家の売却をする際、不動産仲介会社とどの契約を交わすのが良いかは、物件の特徴や希望する売却期間、価格などによって異なるため、一概に言うことはできません。

STEP④売却活動スタート

不動産仲介会社との媒介契約が成立したら、いよいよ本格的な家の売却活動がスタートします。

チラシの作成や不動産情報サイトへの掲載、内覧希望者からの問い合わせ対応などは、すべて不動産仲介会社に任せることができます。

売主としては、部屋の掃除や不用品の処分をしたり、家のアピールポイントをまとめたりなど、購入希望者の内覧に備えましょう。

STEP⑤売買契約の締結

家の購入希望者が見つかったら、次は売買契約を締結します。

売買契約の流れは、以下の通りです。

1. 条件をすり合わせる
2. 重要事項の説明を行う
3. 契約書を読み合わせる
4. 売買契約書に署名・捺印をする
5. 手付金を受け取る

売買契約書の内容はしっかりと確認しましょう。

家を引き渡した後に、契約内容との不適合が発覚した場合、売主は買主から損害賠償金等を請求されてしまうリスクがあります。

STEP⑥決済・引き渡し

家の決済・引き渡しは、売買契約が成立してから1〜2ヶ月後に行われることが多いです。

今住んでいる家を売る場合は、引き渡し日までに引っ越しを済ませておきましょう。

決済日当日は、以下の手続きをすべて同日に行うことになります。

• 売却代金の受け取り
• 鍵の受け渡し
• 住宅ローン残債の返済
• 抵当権の抹消登記
• 仲介手数料の支払い

家の売却における決済の手続きは、売主・買主・不動産仲介会社・金融機関の担当者がそろって行うケースが多いです。

また、抵当権を抹消するための登記手続きは司法書士に依頼するとスムーズでしょう。

SETP⑦確定申告

家の売却で利益が発生した場合は、翌年の2月16日〜3月15日の期間内に確定申告が必要です。

確定申告書と必要書類を用意して、管轄の税務署にて申告・納税をしましょう。

確定申告の手続きは自分で行うこともできますが、税理士に依頼することも可能です。

家の売却手続きに必要な書類

家を売るためには、さまざまな書類が必要となります。

しかし、「不動産関連の書類がどこにあるか分からない」「どんな書類を用意すれば良いか分からない」など、必要な書類をすべて用意できるのか、不安に思う方もいるでしょう。

家の売却手続きに必要な書類は、確かに多いです。

ですが、すべて一度に用意しなければ売却ができないわけではありません。

どんな書類がいつ必要になるのかをあらかじめ把握しておくと、家の売却をスムーズに進めることができるでしょう。

ここでは、家の売却手続きに必須の書類と、あれば用意しておきたい書類を紹介します。

媒介契約に必要な書類

不動産仲介会社との媒介契約時には、以下の書類が必要です。

• 身分証明書（本人確認書類）
• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書

家の売却活動をスタートするために必要な書類は、上記の2点のみです。

最初に必要な書類はこれだけと考えれば、それほどハードルは高くないでしょう。

登記識別情報通知書は、管轄の法務局で発行してもらえます。

売買契約に必要な書類

買主との売買契約締結時には、以下の書類が必要です。

• 身分証明書（本人確認書類）
• 実印
• 印鑑登録証明書（3ヶ月以内に発行したもの）
• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
• 固定資産税納税通知書
• 都市計画税納税通知書

印鑑登録証明書は管轄の法務局、固定資産税納税通知書・都市計画税納税通知書は各自治体で発行してもらえます。

あれば用意しておきたい書類

家の売却を依頼する不動産仲介会社から、以下の書類を求められることもあります。

• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 建築確認済証・検査済証
• 確定測量図および境界確認書
• 地盤調査報告書
• 住宅ローン残高証明書・ローン返済予定表
• 間取り図・建築図面
• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書

など

上記の書類が保管されている場合は、事前に用意しておくとスムーズです。

書類が見つからず、用意できない場合は、その旨を不動産仲介会社に伝えて相談しましょう。

家の売却で知っておきたいお金の流れ

続いては、家の売却に関わるお金の流れ、入金や支払いのタイミングについて説明します。

手付金の入金

家の売却では、売買契約の締結時に、買主から手付金の支払いが行われるのが一般的です。

手付金の相場は売却価格の5〜10％ですが、売却価格にかかわらず「手付金100万円」などと定める場合もあります。

注意したいのは、手付金は売買代金の一部ではないということです。

決済時には、手付金を一旦返金したうえで、売却代金を受け取るというのが基本の考え方です。

また、売主の都合で売買契約を解除する場合、手付金は返金しなければならないため、入金があったからといってすぐに使ってしまわないように注意しましょう。

売却代金の入金

家の売却代金は、決済日に入金されます。

先ほど、手付金は決済時に一旦返金するのが基本と説明しましたが、実際には便宜上、売却代金から手付金を差し引いた残りが入金されるケースが多いです。

つまり、家の売却価格が2,000万円、手付金が100万円だった場合、決済日に入金されるのは差額の1,900万円ということになります。

住宅ローンの返済

住宅ローンの残債がある場合は、家の売却の決済日に入金された売却代金を使って返済を行います。

そのため、引き渡しに金融機関の担当者が同席し、住宅ローンの完済を確認したうえで、司法書士が抵当権抹消登記の手続きを行うのが一般的です。

仲介手数料の支払

不動産仲介会社に仲介手数料を支払うタイミングは、一般的に、以下の2パターンです。

• 決済・引き渡し時に一括で支払う
• 売買契約手結時に50％を支払い、決済・引き渡し時に残りの50％を支払う

不動産仲介会社によって異なるため、あらかじめ確認しておくと安心です。

売上代金の入金後の支払を希望する場合は、一括払いを相談してみましょう。

譲渡所得税の支払

家の売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税の支払いが必要です。

譲渡所得税を支払うタイミングは、翌年2月16日〜3月15日の確定申告時です。

税金がいくらかかるのか事前にシミュレーションしたうえで、売却代金からその分の資金を確保しておきましょう。

家を売却する流れ・必要な書類は不動産コンシェルジュに相談しよう

家を売却するときは、全体の流れを把握したうえで、手続きや必要書類の準備を一つひとつ進めていくとスムーズです。