住み替えのとき、ご自宅の住宅ローンを完済している方や売却所得で完済できる方は、新たな住宅ローンを組めます。よって、問題なく住み替えできるでしょう。
一方、ご自宅の売却所得で残債を完済できない場合（担保割れ）は、一般的には自己資金で完済しないと住み替えできません。
しかし、住み替えローンを活用すると、残債があってもご自宅の売却と新居の購入ができるようになります。担保割れした分も含めて、融資してもらえるのです。
本稿では、住み替えローンの特徴や、長所・短所について詳しく解説します。住み替えと住宅ローンの利用をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。
住み替えしたいけど、住宅ローンの残債がある場合
住宅ローンを返済中の家は、建物や土地が住宅ローンの担保（抵当）になっています。ですから、原則的に完済して抵当権を抹消するまで売却できません。
たとえ残債があったとしても、家の売却所得で一括返済できる人は、抵当権を抹消できます。よって、改めて住宅ローンを組むことも、家を買うこともできます。
一方、家を売却しても担保割れする人は、担保割れ分を自己資金等で完済するまで抵当権を抹消できません。
たとえば「住宅ローン残債が1500万円で、売却額1000万円。結果売っても500万円のローンが残ってしまう」ような場合は家を売れないのです。
では、担保割れ分を完済できる自己資金がない方や、自己資金があっても手元に置いておきたい方は、住み替えを諦めざるを得ないのでしょうか。
ここで登場するのが、住み替えローンです。
住み替えローン（買い替えローン）とは？
それでは、本題です。住み替えローンの特徴をご紹介していきましょう。
住み替えローンとは、新居の購入資金以外の費用も一緒に借り入れできるローンのこと。「新居の購入資金以外の費用」とは、大まかに言うと以下の費用です。
- 現在の自宅を売却するための諸費用
- 新居取得のための諸費用
- 自宅の残債完済のための資金（担保割れ分）
金融機関にしてみれば、上述の費用は無担保で融資することになります。つまり、住み替えローンは金融機関にとってリスクが大きい融資であり、信用力や返済能力のある顧客が対象となります。
ですから、勤務先・勤続年数・年収はもちろん、住宅ローンの返済履歴も確認されます。直近1年分の通帳コピーを請求されるケースもあります。
なお、金融機関によっては「買い替えローン」と呼んでいるところもあります。
利用の流れ
つづいて、住み替えローンの利用の流れをご紹介しましょう。
重要なポイントは、自宅の抵当権抹消登記と新居の抵当権設定登記を同日におこなわないといけないということです。つまり、自宅の売却決済と新居の購入決済を同日におこなう必要があるのです。
大まかな流れは以下のようになります。
- 不動産会社に売却の相談をする
- 想定売却額と住宅ローンの残債額を把握する
- 住み替えローンを扱っている金融機関に相談する
- 住み替えローンの事前審査（仮審査）
- 自宅の売却活動と新居となる物件探しを進める
- 自宅の買主と、新居が決まる
- 住み替えローンの本審査
- 自宅売却と新居購入、両方の売買契約を締結
- 決済と引渡しをおこなう
このような複雑な段取りを滞りなく進めるには、関係者（自宅の買主、新居の売主、不動産会社、金融機関、司法書士など）のスケジュール調整に気を配らねばなりません。
まずは不動産会社に相談して、ご自宅を査定してもらいます。その後、金融機関に相談しますが、この金融機関は住宅ローンをご利用中のところにすると段取りがスムーズに運びます。
ただし、住み替えローンは金利によって総返済額が大きく変わります。より金利が低い金融機関を探すのも、よい選択です。仲介する不動産会社に紹介してもらう方法もあります。
ローンの仮審査が終われば融資上限額が分かりますので、新居のご予算が具体的になるでしょう。売買契約の締結が完了したら、お引渡し日が決まり、ゴールは目前です。
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住宅ローンは今後どうなるのか、変動金利？固定金利？どちらを選んだら良いのだろう、と様々なところで論議が繰り広げられています。
金利は金融政策等に大きく影響されます。今後の動きを正確に予測することは困難ですし、銀行のローン担当者に聞いてみても意見が分かれるところです。
最後に決断するのはご自身です！
判断材料になればと思い、今回は金利のメカニズムと金融政策との関係についてお伝えします。
変動金利は一般的に、毎年4月と10月に発表される「短期プライムレート」に連動しています。
銀行が優良企業に資金を貸し出す際の最優遇貸出金利のうち、1年以内の金利を「短期プライムレート」と言います。
短期プライムレートは、日本銀行（以下、日銀）の政策金利の影響に大きく左右されますので、日銀の政策の動きに注目しましょう。
固定金利は直近に発行された10年満期の利付国債の利回りが代表的な指標になっています。
国債とは国が発行する債券です。利回りが上昇すると長期金利が上がり、利回りが下がればそれに合わせて金利が下がります。
一般的に固定金利は、短期金利より早いタイミングで金利が上下します。変動金利のものを金利が上がってから固定に切り替えようとすると、固定金利はすでに上がっているということになりますから注意が必要です。
また、各銀行の金利引き下げ競争の激化も金利に影響を及ぼす要因となっています。「金利優遇幅」が徐々に拡大しています。7月にはジャパンネット銀行がトップクラスの低金利で住宅ローンに参入したことにより、ネット銀行は益々競争激化が予想されます。
次に、これまでの金利の推移を振り返ってみましょう。
1980年代後半のバブル期に変動金利が8.5%を記録しました。バブル崩壊後は低金利時代を迎えることになります。
1985年から現在までを平均すると約4％弱になります。
その後は2006年3月、日銀による量的緩和政策の解除、同年7年ゼロ金利解除、2007年のサブプライムローン問題、2008年のリーマンショックに端を発した世界金融不況、2010年10月のゼロ金利政策の復活が主な出来事でした。
最近では2016年の日銀のマイナス金利政策がありました。経済の活性化を目的としていますが、この政策により結果住宅ローンの金利は過去最低と言われる水準まで下がったのです。
日銀が各銀行に融資する際の金利を政策金利と言います。政策金利は日本全体の景気動向を総合的に判断して決められます。
我が国経済は2012年11月を底に穏やかな景気回復が続いています。2013年1月に2％の物価安定目標を定め、その後も緩和的な金融政策が継続しています。
2019年４月に日銀が発表した見解では、日本経済の先行きは当面海外経済の減速の影響を受けるものの、2021年度までの見通し期間を通じて、景気の拡大基調が続くものとみられています。
国内需要も消費税引き上げなどの影響を受けつつも、きわめて緩和的な金融環境で増加基準をたどると日銀は見込んでいます。
しかし、この先何が起こるかわかりませんので、不透明感が強いのが事実です。
これから住宅ローンをお考えの方は変動金利？それとも固定金利？どちらが良いのでしょうか。
これは、皆様それぞれのご事情や考え方にもより変わるものと思います。
借入金額が少なめで、生活に余力がある方は変動にされてはいかがでしょう。低金利のうちに繰り上げ返済をして早期完済を目指しましょう。
お子様の教育費がこれからかかる方、長期借入で借入金額が多い方は、今の低金利のうちに固定を選択するのも安心ですね。変動との金利差は、金利上昇リスクに備えた保険料と思えばよいのではないでしょうか。
かく言う私は、リスク回避の為に変動、固定を半々で組んでおります。繰り上げ返済をできるならばどちらを先にするか、悩ましいのですが個人的見解では、すぐには上がらないのでは？と予測し、金利の高い固定の方を先に返済してしまいたいと思っております。これも賛否両論です。
まずはご自身のライフプランを第一に考え、住宅ローンの基本的なしくみを理解した上で、日銀の金融政策に注目しつつ、ご判断されてみてはいかがでしょうか。
また、コンシェルジュでは住宅ローンを組む資金計画のシミュレーションをおすすめしております。提携するファイナンシャルプランナーと一緒に、固定金利・変動金利どちらがご自身に合っているのか検証してみませんか？
2019/09/18
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2019/09/18
住み替えローンのメリットとデメリット
つづいて、メリットとデメリットの観点から、住み替えローンの特徴をご紹介しましょう。
住み替えローンのメリット（長所）
まずはメリットから、ふたつご紹介します。
- 自宅売却時に担保割れする場合でも新居を買える
- ダブルローンより負担が少ない
順番に、詳しく解説しましょう。
1：自宅売却時に担保割れする場合でも新居を買える
住み替えローンの最たるメリットは、自宅売却時に担保割れする場合でも新居を買えることでしょう。以下の方にとっては、有効なローンと言えます。
- 担保割れ分を完済する自己資金がない
- 自己資金をなるべく取り崩したくない
とくに、築浅物件は担保割れ状態になりがちです。新築後数年で想定外の引っ越しが必要になった方は、担保割れが原因で頭を抱えるケースが珍しくありません。
そんなときでも、住み替えローンを活用するとご自宅の売却を進めることができます。
2：ダブルローンより負担が少ない
住み替えの際に担保割れが予想される場合は、住み替えローン以外に「ダブルローン」という選択肢もあります。このダブルローンに比べて負担が少ない点も、住み替えローンの長所と言えます。
ダブルローンは、既存の住宅ローンを残したまま新規の住宅ローンを組む方法です。しばらく2本同時に返済することになり、一時的に返済負担率（年間返済総額÷年収×100）が高くなります。
また、住み替えローンは、要件を満たせば全額が住宅ローン控除の対象になります。ダブルローンは、控除期間が残っていたとしても、新居に移った時点で旧居分は住宅ローン控除の対象外になります。
住み替えローンのデメリット（短所、注意点）
つづいて、デメリットをふたつご紹介します。
- スケジュール調整が難しい
- 金利が高くなる
順番に、詳しく解説しましょう。
1：スケジュール調整が難しい
先述のとおり、住み替えローンは原則的に売買の決済を同日におこないます。決済に至るまでのスケジュール調整が難しく、悠長に進められないところは短所と言えるでしょう。
住み替えローンを利用する際は、基本的にご自宅の買主が決まってから新居を購入する流れになります。新居探しにユックリ時間を取れませんので、妥協して購入せざるを得ないケースもあるでしょう。
期日までに売れなければ売買契約を白紙にできる「買い替え特約」を付けて購入から進める方法もありますが、応諾してくれる売主が少なく、新居探しが難しくなります。
2：金利が高くなる
住み替えローンは、一般的な住宅ローンに比べて金利が高くなります。なぜなら、住み替えローンは担保価値を上回る「オーバーローン」になりますので、金融機関にとってハイリスクだからです。
住み替えローンは、月々の返済額が住み替え前の住宅ローンより高くなることもあり得ます。家計の負担にならないか、返済負担率は適正か、かならず確認していただきたいと思います。
ちなみに、既出の「ダブルローン」は、一時期の返済負担は大きくなりますが、住み替えローンの高金利を回避できます。場合によっては、ダブルローンを選択するほうがよいケースもあるでしょう。
》まずは「ライフ・プランニング」で予算の見極めを！
【まとめ】住み替えを成功させるには？
担保割れの状態にある家を売却して住み替えたいと思っても、一筋縄ではいきません。住み替えローンを使う場合は、複雑な段取りの調整能力や、高い元金と利息を払っていける返済能力が必要です。
段取りについては、一般的に売買を仲介する不動産会社等がフォローしてくれます。ですので、調整能力が高い不動産会社を見つけることが、成功のひとつの鍵になります。
「住み替えに興味があるけど、どのように進めたらよいか分からなくて困っている」という方は、東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」にご相談ください。
コンシェルジュがお客様のお話を伺って、お客様に合った住み替えプランを一緒に考えさせていただきます。相談料は無料ですので、お気軽にお声がけください。
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