相続登記変更前の空き家は解体できる?

相続登記変更前の空き家は解体できる?

台風で被害に合われた皆様、心よりお見舞い申し上げます。

次から次と押し寄せる台風に困惑の秋です。
最近は雨漏り等のご相談をいただくことが多く、リフォーム会社も対応に追われている状況です。
台風の時自宅はともかく、空き家になったご実家が心配だった方もいらっしゃったのではないでしょうか。
交通網もストップし、避難警報が鳴り響く暴風雨の中、様子を見に行くことは困難でした。


空き家になった実家を解体できますか?

今回の台風は、豪雨や強風により、浸水、冠水の他、屋根や外壁が剥離、窓ガラスの破損、建物の傾きや設備の老朽化による倒壊など甚大な被害が出ました。
また空き家はこのような災害時に、危険を及ぼすことになりかねません。

先日このような問い合わせがありました。

「まだ相続の手続き前で登記を変更していないのですが、空き家になった戸建の実家は解体できるのでしょうか?」

所有者であるご両親が生存していて、認知症で判断能力がない場合は、後見人の許可がいるなど手続きが非常に大変なのですが、相続発生によるこのケースですと、解体はできるのです。


ご注意いただきたい点

ただし、以下の点にご注意ください。

① まだ住宅ローンが残っていて、建物に金融機関などの抵当権が設定されている場合の解体は、抵当権者の事前の承諾が必要になります。ローン等はなくても抵当権抹消登記が忘れられているケースもあります。その場合も抵当権者の承諾が必要ですので注意しましょう。

② 建物を解体したら1か月以内に建物滅失登記をする必要があります。(不動産登記法57条より)
この登記を怠ると10万円以下の過料に処される場合がありますし(不動産登記法164条より)、建物に対して引き続き固定資産税が課税されてしまいます。
この登記は、管轄の法務局にて無料で申請可能です。申請書は法務局のHPからダウンロードすることも可能です。登記簿謄本を取得される場合は所得費用(1通1,000円程度)が必要になります。

③ 建物滅失登記は、まだ相続登記をしていない場合も相続人の一人が申請できます。取り壊す建物の名義を相続人名義に変える必要はありません。
ただし、相続人が複数いる場合は、取り壊すかどうかきちんと協議をした上で行いましょう。全員の同意を得ずに進めてしまうと、後々トラブルになる可能性があります。


建物解体費用ローンを利用する方法も

地方銀行やJA、信用金庫などの金融機関では「建物解体ローン」を取り扱っています。
借入金額はだいたい300~500万円位まで、金利は1.5%~2%台のようです。
費用の面で躊躇されていた方は、低金利のうちにローンを利用するという方法もあります。

解体をすると更地になることにより、土地の固定資産税は最大6倍になりますが、いざ売却という時に要件を満たせば3,000万円の特別控除の適用が受けられます。

それはどのような要件でしょう?


相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除

2023年12月31日までに、相続、遺贈により取得した空き家を一定の条件に基づき売却した際、譲渡所得から3,000万円を特別控除する制度です。

・相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに第三者に譲渡すること
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・売却代金が1億円以下であること
・耐震性のない場合は耐震リフォーム(なかなか難しいですね!)をするか、取り壊し更地にすること
・相続開始の直前において、被相続人以外に居住している人がいなかったこと(一定要件のもと老人ホーム等に入居していた場合も対象)


詳しくはこちらをご覧ください。
国税庁:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

国土交通省:空き家の発生を抑制するための特例措置https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

気を付けなければいけないことは、例えば「両親が亡くなって3年超放置しておくと、3,000万円控除は使えない」ということです。
また、「耐震リフォームをしてから引き渡す」というのはあまり現実的ではありませんから、大半が更地にして引き渡すことになるのです。

ご自身のみでは決められず、ご兄弟など相続人同士での協議になるかと思います。この機会に方向性を話し合われてみてはいかがでしょうか。

もし、相続や税金等でご心配なことがございましたら、コンシェルジュで開催しています無料税務相談会をご利用ください。

※2019年10月時点の情報に基づき記載しております。

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そんなご質問にお応えして、私たちが日々お伺いしているご相談の一例をご紹介します。
※個人情報の観点から一部内容をアレンジしております


【ご相談内容】
実家を相続することになりそうですが、私の家族の場合、どんな選択肢が考えられますか?
最近は、空き家問題も気になっています…

何となく気になっている実家の事、コンシェルジュでもよくご相談を承ります。

このような場合、お仕事の勤務地や、お子様の学校の所在地などにより、「将来実家に住む可能性があるかどうか」で、進め方が大分変わってきます。まずはこのポイントを考えていきましょう。ご自身だけではなく、親族の方々の中に住む可能性があるかも確認しておきたいですね。もし、どなたも住む予定がないのであれば、売却や賃貸が考えられます。

それに、家そのものの状態によっても、方向性は変わります。まずは築年数や、メンテナンス履歴などを確認しましょう。実家を相続してから、そのまま長く住めそうなのか、あるいは住み始めるまでリフォームやメンテナンスの費用がある程度かかってくるのか、それによってもご結論は変わってくることでしょう。

コンシェルジュでは、まずは現在の状況をお伺いして、どう検討したらよいか、様々な事例もご紹介しながら方針立てのサポートをさせていただいております。

ご実家のお話は、すぐに方向性を決められない場合も多いですし、時間の経過によって、関係者の皆様の事情が変わることもあります。ケースによっては、最初のご相談から数年の検討期間を経てお話を進めていかれる方もいらっしゃいます。将来のご計画でもかまいません。コンシェルジュと一緒に一度検討してみてはいかがでしょうか。

例えば、売却する場合、賃貸に出す場合、あるいは空き家のままでしばらく維持する場合の費用の試算など、提携パートナー会社から資料を取り寄せて、ご提示いたします。
提携パートナー各社からの報告をふまえて、それぞれの選択肢のなかから一番良い方向を考えてみませんか。

東急株式会社 住まいと暮らしのコンシェルジュは、東京都が実施する「令和2年度 東京都空き家利活用等普及啓発・相談事業」の事業者に選定されました。(平成31年度に引き続きの選定となります。)

東京都内の空き家対策については一定条件を満たすと補助金を受けられる場合がございます。

もちろん、東京都以外の空き家のことでもご相談ください。
実家のことが気になり始めた時、お気軽にコンシェルジュにお声がけください。

2020/04/20

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【実例紹介】相続した実家は売却、住替え、それとも建替え?

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大田区にお住まいの60代のS様。二世帯同居していたお父様が亡くなりご相続を受けた住まいをどうしたらいいか、とコンシェルジュにご相談をいただきました。
元々二世帯住宅でしたから、夫婦だけで住むには広すぎます。「売却して小振りなマンションに住替えようか」と考えつつも、どのように進めるべきかお悩みでした。
実際のご検討の流れについてご紹介いたします。

まずはコンシェルジュより現在の状況についてお伺いします。
当初、大きな家の管理も大変ということで住替えのご意向が強かったのですが、長年住み慣れた住まいを売却してよいものか…というお気持ちもあり、方向性に関してまだ迷うところがおありでした。

そこで30代のお子様世帯も交えた家族会議を開いた結果、建替えて二世帯同居という案が浮上しました。
住替えか、建替えかという検討になったため、それぞれのケースで具体的に検証が始まります。

住替え、建替えどちらがよいか、各ケースを検証するために、不動産仲介会社1社、ハウスメーカー2社をコンシェルジュからご紹介し、以下のような資料を各社にてご用意いただきました。

・住替え:売却査定、住替え先の候補物件
・建替え:建築プラン(住居、賃貸併用住宅)、建築費用、収支計画

★Point:ご自宅の敷地が広く立地条件もよかったため、建替えについては賃貸併用住宅も選択肢に加えました。

まずは方針を決める段階であったため、コンシェルジュが各社からの情報を取り纏め、お客様へそれぞれの方針について要点をご説明しました。
住替えについては、売却査定で高めの金額が見込め、そして住替え先候補にも良さそうな物件がでていました。それなら住替えて・・・とご家族間で様々なご意見を交わされましたが、長年親しんだ住環境を手放したくないという想いが徐々に強くなり、改めて建替えプランについて深堀していくこととなりました。

★Point:各社との面談タイミングについては、一般的には資料が揃った段階で各社から直接ご説明をお聞き頂くことを推奨しておりますが、お客様のご意向に合わせ調整いたします。

建築プランを検討したなかで、当初は想定していなかった賃貸併用住宅もみていたところ、二世帯住宅の確保のほか、併用する賃貸部分の収支内容もよくなっていたこともあり、ここから建替えへのお気持ちがご家族内で強くなっていきました。結果として、賃貸併用二世帯住宅の方針に定まることとなり、今度は賃貸提案を得意とする建築会社を更に加えて比較検討していく運びとなりました。

★Point:検討状況やお客様のご希望に合わせ、相談先を増やすことも可能です。

S様は、賃貸住宅は初めてのことで不安も多くあったのですが、将来に渡ってのシミュレーションを何度も検証したことで、最終的にはご安心いただき賃貸併用二世帯住宅への建替えを進める結果となりました。
最初にご相談をいただいてからご契約まで4か月ほどかかりましたが、お子様世帯を含めご家族でのご相談も深まり、皆様納得のいくご判断ができたと仰っていただきました。

このように、ご検討が進むなかで、お客様が想定していなかった結果になることもよくあります。
住まいと暮らしのコンシェルジュでは様々なご相談に応じ皆様をサポートいたします。
将来の方針を検討するところから、ぜひお気軽にご相談ください。

2020/04/20

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空き家を放置していませんか?

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近年、空き家が増えて問題になっています。2019年4月に発表された住宅・土地統計調査では、2018年の空き家の数は846万戸、空き家率は13.6%と過去最高を更新しました。

空き家率を都道府県別にみると,最も高いのは,山梨県の21.3%で,次いで和歌山県の 20.3%ですが、東急線沿線を含む東京都・神奈川県も他の都道府県と比較すると空き家率が低いとはいえ東京都が10.6%, 神奈川県が10.7%となっています。

空き家を放置すると責任を問われることがあります。
屋根瓦や窓ガラスが飛散したり、ブロック塀が倒れたりして、他人が怪我をした場合、空き家の所有者の責任となり、損害賠償を問われることもあります。
治安上の不安もあり、人の住んでいない家は、リスクがいっぱいです。

適正に管理し、将来的に居住する見込みがないのであれば、早期の売却等の対応をおすすめします。

立地によっては売却ではなく、賃貸にしたり、有効活用することも可能です。賃貸住宅の建築は数千万円~数億円の投資が必要になります。

また、駐車場や土地賃貸のように初期投資を抑えられる手法もあります。但し更地にする場合、固定資産税がUPすることに注意しましょう。更地は小規模宅地用地の「評価額×1/6」の該当ではなくなるためです。

間口が狭いなど敷地形状が賃貸住宅に適さない場合はトランクルームという選択肢もあります。
立地によってできる場合とできない場合がありますので、まずは本サービスにご相談ください。提携しているハウスメーカーや駐車場運営会社に確認します。

また、建替えやリフォームをしてご自身で住むという選択肢もあります。

本サービスでは東急線沿線の物件だけではなく、ご実家等の地方物件のご相談も可能です。(※提携パートナーの店舗がある場合に限ります)

そのほかにも、空き家を放置すると、相続などにより利害関係者が増えて、所有者の確認や、話し合いが困難になる可能性もあります。

「とりあえず保留」になっている空き家があれば、まずは相談しましょう。
ひとつではない「解決策」ご提案いたします。

2020/04/20

税理士による「個別」税務相談会

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