日銀のマイナス金利解除で今後どうなる？住宅ローン変動金利への影響は？

何年も高い金利を払い続けている住宅ローン。
「借り換えた方が良いのはわかっているけれど、いったいどこの銀行が良いのだろう」
「ネット銀行の変動金利は確かに安いけれど、単純に金利だけで選んで良いの？ 」
「住宅ローンの利用でステージUPと書いてあるけど、他になにかメリットがあるのだろうか」

調べてみればみるほど、混乱される方も多いのではないでしょうか。
そこで、金利の低さで人気のネット銀行は、どのような観点で選べばよいかのポイントをお伝えできたらと思います。

今回は、ネット銀行の特徴や変動金利のしくみ、団体信用生命保険についてお話します。

ネット銀行は店舗を構えていないケースが多く、その分の経費が削減され、金利が安くなるという仕組みです。ネットや電話、或いは郵送手続きにより融資実行まで進められますので、終始銀行のスタッフと対面することはありません。
そのため本人確認の意味合いも含め、司法書士との面談が必要になります。なお、ほとんどの場合、司法書士は銀行から指定されます。

中には対面で申し込みを受け付ける代理店を持つネット銀行もあります。その場合、同じ銀行なのに、ネットで申し込む商品とは若干内容も金利も異なることがあります。一からご自身で完結する自信のない方は、対面で申し込まれた方が安心ですね。

ローンの申し込みの流れは、仮審査→本審査の順番になりますが、ネット銀行の審査は一般的に大手都市銀行などより厳しめと言われています。まずは年収や各銀行の審査金利による返済比率で厳しく選別されるからです。仮審査の段階でも、詳細な情報入力が必要な銀行もあれば、入力項目が非常にシンプルで、数時間で結果が出る銀行もあり様々です。

ネット銀行は金利の低い変動金利が主となります。これはネット銀行に限ったことではありませんが、変動金利の５年ルールと１２５％ルールをご存知でしょうか？
「５年間は金利が変動しても支払額が変わりません、また５年後に支払額を見直す際に、現在の1.25倍までしか返済額を上げません」というルールです。

この場合、当面の支払予定額が見えていることから、生活計画が立てやすいところがメリットですが、その一方で、金利が急上昇した場合は、支払うべき利息=未払い利息が発生する可能性があります。

しばらく低金利が続いている昨今、この先急激に金利が上がるかどうかはわかりません。しかし万が一そうなった場合は、払いきれなかった利息を最後に支払わなければなりません。

どこの銀行もこのルールでしょ？と思われていらっしゃる方も多いようです。ところがこのルールを採用していない銀行もあるのです。
その場合は、半年ごとの金利の見直しにより、その都度支払額が変わります。そんなの心配で落ち着かない、とやきもきしそうですが、未払い利息が残ってしまうリスクは回避できますよね。

さて、みなさまはどちらを選択されますか？

各銀行によって異なるのが団体信用生命保険の内容です。
金利の上乗せなしで８疾病が付帯される銀行は魅力ですよね。
但し、一見お得に見えるものも、保障内容や約款をよく読むと、保険金が支払われるのは就業不能になった時のみなどの厳しい条件が付くこともあり、実際に支払い条件を満たす状態になるのは稀ではと思うこともあります。

また、免責の内容に年齢制限をつける銀行もあります。「ガンと診断されただけでローンの返済義務がなくなるのは５０歳未満」などです。小さい記載を見落とすことの無いよう、５０歳前後の方は特に注意が必要です。

金利の上乗せをして住宅ローンの団体信用生命保険の保障を厚くするのか、あるいはプラスアルファの保障は団体信用生命保険と切り離して、他の生命保険等でカバーした方がいいのかは、人それぞれです。
悩まれた場合は、まずはコンシェルジュにご相談ください。提携パートナー会社をご紹介し、お客さまのご要望に合わせてアドバイスいたします。


次回は借り換え時にかかる諸費用や、その他の決め手のポイントについてお伝えしたいと思います。

高い金利のまま払い続けている住宅ローン。
ネット銀行へ借り換えをお考えの方に、少しでもお役にたてたらという思いで、このコラムを書いております。
（※但し、銀行にはそれぞれ独自のルールがあるため、全てのネット銀行にあてはまるわけではないことをあらかじめご了承ください。）

前回は、変動金利のしくみと団体信用生命保険についてお話しました。
今回は、借り換え時にかかる諸費用と注意点、決め手のポイントについてお話します。

借り換え時には事務手数料や登記費用など諸費用がかかります。そのような費用を預貯金から出費するのも大変ですよね。そこで、この諸費用も借入額に含めてはいかがでしょうか。そうした場合にも結果的に返済総額が安くなるケースが多いのです。

ネット銀行は保証料がかからない分、事務手数料がかかります。銀行によって異なりますが、だいたい借入額の2.1%程度です。中には事務手数料を一律料金にしているネット銀行もあり、高額借り入れの方はお得になります。その場合、金利は他行より少し高く設定されていますが、総額を計算すると安くなる場合もあります。まずは、ご自身の借入れ希望額でシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。


次に保証料についてです。
借り換え元の金融機関で、借り入れ時に保証料を支払われた方も多いと思います。
この保証料は、借り換えのため全額返済をすると、所定の計算方法に基づく手数料を引いた額が、一カ月後を目安に返金されます。借入期間により計算方法が異なるため、30年中15年が過ぎた場合に半分戻る、というわけにはいきませんが、臨時収入のようで嬉しいですよね。
但し、事務手数料については、途中で全額返済をしたとしても戻りません。

借り換え先のネット銀行に申請する際の借入金額は10万円単位になります。
ご自身で今から1～2か月後のローン残金を計算し、概算諸費用を上乗せして多めに申請しても、総返済額から10万円を超えた場合はカットされ減額になります。逆に、総返済額より少ない金額で申請してしまった場合は、足りない分を決済までに入金しなければなりませんので注意しましょう。

次にお金の流れです。
決済当日、ネット銀行の普通預金口座に事務手数料を除いた金額が一旦振り込まれ、その後すぐにあらかじめ指定しておいた全額返済する銀行口座や司法書士指定口座に、自動で振り込まれます。
上記の通り、10万円以内の多めに借り入れた残金は、そのまま普通預金に残ることになります。その後の使い道は自由です。
ただしその場合、その金額にも事務手数料がかかっていることになりますので、どちらがよいか考える必要があります。仮に9万円多めに借りた場合、事務手数料を2.1％とすると1,890円多くかかるということになります。

住宅ローンの借入先銀行を変更する際、ご自身の給与振込銀行を変更できる方は、そちらを変更するメリットがあるかどうかも検討しましょう。
給与振込銀行にしておくと、例えば他行への振込が3回無料の特典がある銀行もありますし、あるいはお得な特典は特にない銀行もあり、個人ごとのご利用状況によっても様々です。
給与振込銀行が変更できない方は、「定額自動送金」を利用する方法もあります。
これは指定銀行から自動で資金移動してくれるサービスです。気を付けなければいけないのは、通常の振込と異なり、資金移動に数日かかるので、GWなど祝日が続く月は、移動指定日から、ローン引き落とし日までに入金が間に合わなくなる月も出てくる可能性があることです。

昨年の夏から住宅ローンの取り扱いに参入した銀行も注目を浴びています。現在金利は史上最低で推移しています。審査も緩やかなイメージで結果が出るのもスピーディです。WEB上のやりとりで完結できるので書類郵送がいらず、スマホのみで本審査や金銭消費貸借契約まで行えます。借り換え元で調査済みの担保物件資料の提出も求められません。担当制で随時電話によるフォローがあるため、スムーズに手続きを進めることができると思います。

各銀行のHPで、住宅ローン借り換えシミュレーションができますので、まずは総額、月々、どのくらい安くなるか、ご自身で試算してみることをお勧めします。月々浮いた分は資産運用にまわそうか、繰り上げ返済をしていこうかなど、考えるだけでも楽しいものです。

このように、どこの銀行に借り換えするのかのポイントは、金利、諸費用、団信、口座特典などのメリット、利用のしやすさをトータルで考え、「ご自身の一番重視することはなにか！」を見極めることが大切です。
銀行によって審査基準が異なります。例えば単身者は借入れ条件から外れるという銀行もあるようです。もし否決になってもそこには縁がなかったと思い、あきらめず他行にチャレンジしてみてくださいね。

コンシェルジュサービスでは、提携パートナー会社を通じて、限定的ではありますがネット銀行の窓口をご紹介しております。どうぞお気軽にご相談下さい。

住宅ローンは今後どうなるのか、変動金利？固定金利？どちらを選んだら良いのだろう、と様々なところで論議が繰り広げられています。

金利は金融政策等に大きく影響されます。今後の動きを正確に予測することは困難ですし、銀行のローン担当者に聞いてみても意見が分かれるところです。

最後に決断するのはご自身です！
判断材料になればと思い、今回は金利のメカニズムと金融政策との関係についてお伝えします。

変動金利は一般的に、毎年4月と10月に発表される「短期プライムレート」に連動しています。
銀行が優良企業に資金を貸し出す際の最優遇貸出金利のうち、1年以内の金利を「短期プライムレート」と言います。
短期プライムレートは、日本銀行（以下、日銀）の政策金利の影響に大きく左右されますので、日銀の政策の動きに注目しましょう。

固定金利は直近に発行された10年満期の利付国債の利回りが代表的な指標になっています。
国債とは国が発行する債券です。利回りが上昇すると長期金利が上がり、利回りが下がればそれに合わせて金利が下がります。

一般的に固定金利は、短期金利より早いタイミングで金利が上下します。変動金利のものを金利が上がってから固定に切り替えようとすると、固定金利はすでに上がっているということになりますから注意が必要です。

また、各銀行の金利引き下げ競争の激化も金利に影響を及ぼす要因となっています。「金利優遇幅」が徐々に拡大しています。7月にはジャパンネット銀行がトップクラスの低金利で住宅ローンに参入したことにより、ネット銀行は益々競争激化が予想されます。

次に、これまでの金利の推移を振り返ってみましょう。

1980年代後半のバブル期に変動金利が8.5%を記録しました。バブル崩壊後は低金利時代を迎えることになります。
1985年から現在までを平均すると約4％弱になります。

その後は2006年3月、日銀による量的緩和政策の解除、同年7年ゼロ金利解除、2007年のサブプライムローン問題、2008年のリーマンショックに端を発した世界金融不況、2010年10月のゼロ金利政策の復活が主な出来事でした。

最近では2016年の日銀のマイナス金利政策がありました。経済の活性化を目的としていますが、この政策により結果住宅ローンの金利は過去最低と言われる水準まで下がったのです。

日銀が各銀行に融資する際の金利を政策金利と言います。政策金利は日本全体の景気動向を総合的に判断して決められます。

我が国経済は2012年11月を底に穏やかな景気回復が続いています。2013年1月に2％の物価安定目標を定め、その後も緩和的な金融政策が継続しています。

2019年４月に日銀が発表した見解では、日本経済の先行きは当面海外経済の減速の影響を受けるものの、2021年度までの見通し期間を通じて、景気の拡大基調が続くものとみられています。
国内需要も消費税引き上げなどの影響を受けつつも、きわめて緩和的な金融環境で増加基準をたどると日銀は見込んでいます。

しかし、この先何が起こるかわかりませんので、不透明感が強いのが事実です。

これから住宅ローンをお考えの方は変動金利？それとも固定金利？どちらが良いのでしょうか。
これは、皆様それぞれのご事情や考え方にもより変わるものと思います。

借入金額が少なめで、生活に余力がある方は変動にされてはいかがでしょう。低金利のうちに繰り上げ返済をして早期完済を目指しましょう。

お子様の教育費がこれからかかる方、長期借入で借入金額が多い方は、今の低金利のうちに固定を選択するのも安心ですね。変動との金利差は、金利上昇リスクに備えた保険料と思えばよいのではないでしょうか。

かく言う私は、リスク回避の為に変動、固定を半々で組んでおります。繰り上げ返済をできるならばどちらを先にするか、悩ましいのですが個人的見解では、すぐには上がらないのでは？と予測し、金利の高い固定の方を先に返済してしまいたいと思っております。これも賛否両論です。

まずはご自身のライフプランを第一に考え、住宅ローンの基本的なしくみを理解した上で、日銀の金融政策に注目しつつ、ご判断されてみてはいかがでしょうか。

また、コンシェルジュでは住宅ローンを組む資金計画のシミュレーションをおすすめしております。提携するファイナンシャルプランナーと一緒に、固定金利・変動金利どちらがご自身に合っているのか検証してみませんか？