「賃貸中の不動産」って、売れるの?④ オーナーチェンジ物件の査定

「賃貸中の不動産」って、売れるの?④ オーナーチェンジ物件の査定

前回の記事で、オーナーチェンジ物件とはどんなものか、簡単にお伝えしました。
今度はオーナーチェンジ物件として「賃貸中の不動産を売りたい」場合について、お話しします。

まず、売却査定の方法が違います

不動産を売却する際には、最初の売出し金額を決めるために査定をします。
ここで、たとえ同じ物件でも
■通常の物件(=最終的に空き家にして購入者に引き渡す物件)
■オーナーチェンジ物件(=賃貸借契約中の物件。引き渡し時に賃借人がいる物件)
どちらの状態で売りに出すかにより、査定金額が違ってくる点に注意が必要です。

通常の物件ですと「周辺地域で条件の近い物件が、いくらで売買されているか」等、実際の取引事例などから査定金額をだします。

一方、オーナーチェンジ物件の場合「現在の賃料」が査定の基準になる点が、大きく違います。前回の記事でお話ししたように、投資用、つまり家賃収入を見込んでこの物件を検討する方が多いので、「投資として魅力があるか?そして利回りはどのくらいになるか?」という観点から査定金額を算出していくのです。

現在の賃料が安ければ、利回りから計算して売却査定は安くなりますし、逆に高い賃料をとれている物件は、利回りからみて高い売却査定になります。

そこに住んでいる人は、どうなるの?

以前、私が借りていた部屋で、オーナーチェンジを経験したことがあります。

その時は、私とオーナーの間に賃貸管理会社が入っており、契約上のやり取りはすべてこの賃貸管理会社を通して行っていました。
ある日突然、その会社から、当該物件のオーナーが変わりましたとの郵便が届き、家賃や賃貸借契約期間、敷金の取り扱い(これは重要ですね!)についての案内があったのです。旧オーナー、新オーナー両名のお名前もちゃんと記載されていました。

一通り書類に目を通したところ、契約条件に変更点はなく、しかも毎月の家賃も今までと同じ管理会社に支払うことになっていたので、賃借人の私の生活には何の影響もありませんでした。そもそもオーナーとは会ったこともなかったので、管理会社が変わらないなら、困ることはありませんよね。

念の為、届いた書類にはしっかり目を通しておくようにしましょう!オーナーが変わると管理会社が変わったり、家賃の振込先が変わったりすることも多いので、内容はよく確認するようにしましょう。


以上、オーナーチェンジのお話を中心にお伝えいたしました。
次回は、賃貸中の不動産を売却した事例のご紹介です。

「賃貸中の不動産」って、売れるの?① 普通借家契約と定期借家契約

「賃貸中の不動産」って、売れるの?② 定期借家契約について

「賃貸中の不動産」って、売れるの?③ 「オーナーチェンジ」とは?

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