改正建築基準法 建蔽率10%緩和でプランの可能性が広がります!

改正建築基準法 建蔽率10%緩和でプランの可能性が広がります!

建築基準法が改正されたのをご存じですか?

2019年6月に改正建築基準法が施行されました。施行から1年が経ちましたが、みなさまご存じでしょうか?

例えば2006年に同法が改正された際は「耐震偽造」というショッキングなニュースがきっかけとなりましたから、印象に残っている方も多いと思います。それに比べると今回は一般の方にはあまり浸透していない印象を受けますが、実は条件をクリアすると「今までできなかったプランができる!」という緩和項目もあるのです。

住宅において最も影響があると私が思う改正ポイントは「防火地域・準防火地域内において、延焼防止性能の高い建築物の建蔽率を10%緩和」です。日頃お客様からのご相談を承る中でまだまだ改正内容が浸透していないと感じていますので、1年経った今だからこそ、改めてこの緩和内容をご紹介します。

どのような条件があるのでしょうか

まず、適用条件に「防火地域・準防火地域内」とあります。

東急沿線を例にすると該当するエリアが多く、該当しないエリアは横浜市の一部など、敷地が充分広く隣地建物と距離が確保されているようなエリアは対象外になります。そもそも、防火地域・準防火地域とは、市街地における火災の危険を防除するため定める地域で、この地域内の建物は一定基準の火災に対する性能を確保する構造とすることが求められているのです。基準をクリアすることでこの緩和対象となります。

今回の改正の目的は「密集市街地等において、延焼防止性能の高い建築物への建替え等を促進」することなのですが、建蔽率10%の緩和は非常に思い切った施策!と私は受け取っています。

建蔽率10%の緩和とは

では、実際に建蔽率を10%緩和するとどのような違いがあるのでしょうか。建蔽率とは敷地面積に対する建築面積の割合を示します。建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積です。この改正で容積率の緩和はありませんから、残念ながら「今までよりも(延床面積の)広い家が建つ」ことはありません。しかし、建蔽率の10%緩和は少ないように見えて、結構大きな10%なのです。

具体的なプランで考えてみましょう

敷地面積100㎡、法定建蔽率50%・容積率100%の場合、この50%が60%に緩和されます。改正前は、容積算定として1F:50㎡、2F:50㎡という総2階建てが面積をフルに使える建物形状でした。この場合、敷地形状にもよりますが普通自動車1台分の駐車場も確保できそうです。(下記、左図)改正後は例えば1F:60㎡、2F:40㎡という面積の取り方でも容積上限の100㎡の建物を計画することができます。(下記、右図)

この場合、1階部分の建物が大きく、2階は少しコンパクトになりますから、その形状の差を利用して2階部分にルーフバルコニーを設けるといったことも可能になります。ただし、一定の奥行以上の庇や屋根を設けると、容積参入されますので、プラン検討の際には注意が必要です。もちろん、建蔽率を50%で計画した場合に比べ、庭や駐車場スペースとして確保できる敷地は10%分減少しますから、建蔽率を上限いっぱいでプランすることで駐車スペースの確保には注意が必要になってきます。

同様に、建蔽率60%・容積率150%といったエリアでも、建蔽率が70%に緩和されると検討できるプランは広がります。例えば交通の便利なエリアでは「駐車場を設けない戸建て」が増えていますので、駐車場を設けずに70%の上限で建物を計画すると1フロアをかなり広くプランすることができます。

この建蔽率緩和により、建物形状をよりアレンジすることができるようになったため、日照等に配慮した「北側斜線」や「道路斜線」という斜線制限をどうクリアするか、といった面も今までとは違ったプランが検討できるようになります。

コンシェルジュと一緒に会社・プランを検討しませんか

検討できるプランの幅が広がると、ハウスメーカー・工務店ごとの特徴を理解して会社選定をすることが重要になると考えています。木造が得意なことと鉄骨が得意なことの違い、大手メーカーと地元工務店の違いなどはもちろん、この敷地だったらどこをポイントに会社を選べばいい?こんなプランを叶えてくれる会社はある?など、注文住宅を検討する時には知っておきたいことがたくさんありますよね。

私ども東急株式会社 住まいと暮らしのコンシェルジュは注文住宅カテゴリーとして約40社、全190社以上と提携しております。プラン検討と共にコンシェルジュがお客様それぞれに合った会社候補をご紹介しますので、ぜひ一緒に考えていきませんか。お考えのこと、何でもお聞かせください。ご相談お待ちしております。

国土交通省|建築基準法の一部を改正する法律(平成30年法律第67号)について

このコラムを編集した店舗このコラムを編集した店舗

鷺沼駅前店

鷺沼駅前店

鷺沼駅前店

〒216-0004 
川崎市宮前区鷺沼3丁目-1-2

営業時間/10:00~19:00 
年中無休(年末年始を除く)