築35年、5LDKの戸建てをご所有のご夫婦が「今後の住まいについて」ご相談にいらっしゃいました。以前は家族5人で暮らしていましたが、お子様が相次いで独立され、現在はお二人の生活になりました。
35年が過ぎたお家はあちらこちらに不具合があり、壁のクロスは剥がれかかり、修繕が必要です。また、5LDKの間取りは、お掃除に時間がかかり、使い勝手が悪く、お二人には広すぎました。
ご夫婦のお住まいは、駅前の商店街を通り抜け、徒歩10分の場所にあります。リフォームをして住み続けるよりは「土地を有効利用しよう」という方針になり、3階建ての賃貸併用住宅に建て替えることになりました。
賃貸併用住宅の成功のポイントは？
賃貸併用住宅の成功のポイントは、家賃収入とローン返済額を適切なバランスとすることです。
適切な家賃を設定するためには「建築地周辺の家賃の相場がいくらなのか」を、確認する必要があります。収益を上げるために家賃を高く設定しすぎると、周辺の家賃相場に合わず、空室が増えます。また、賃貸戸数を多くすると収益が上がるように思いますが、戸数を多くするために各部屋が狭くなれば、これもまた空室の原因になり家賃収入が減少します。
周辺のリサーチを入念に行い、賃貸戸数と需要の多い部屋の広さのバランスを見極め、適切な家賃設定をしましょう。
これには借り手のターゲット設定も大切です。ファミリー層か、学生か、単身者か、二人用かなど、周辺エリアの事情によって変わります。
ご相談者様は、都心に通う働く女性をターゲットにしました。
大家さんは何階で暮らす？
ご相談者様は、プランを計画しているなかで、ご自宅を1階にするか、3階にするかで迷われました。1階ですと外出しやすく、車椅子を利用の場合も、玄関からスムーズにお部屋へ行くことができます。また、奥様の趣味の家庭菜園を、お庭で続けることもできます。
しかしながら、今回は3階をご自宅にすることにしました。お家で過ごすことが多くなったお二人にとって、3階からの眺望と陽当りは、譲りがたいものでした。1階から3階への移動は、便利なホームエレベーターを利用し、家庭菜園もできる広めのルーフバルコニーを計画しました。
心配な「大家さんとしてのお仕事」は…
大家さんの管理形態は、三つに分類できます。
一つ目は、入居者の募集業務のみ不動産会社（不動産会社との取決めで一般的には家賃1か月分相当の支払い発生）へ依頼して、入居後の管理は、自らが行う自主管理。
二つ目は、入居者の募集、入居中の管理、退去の手続きを不動産会社に依頼する管理委託契約（不動産会社との取決めにより、毎月一定額の管理料の支払いが発生）です。
三つ目は、サブリース契約を不動産会社と結び、借上げを行った不動産会社が、エンドユーザーへ転貸する一括借上げです。家賃保証が、賃料の80~90%前後ありますが、将来的には家賃保証金額の見直しがあります。
それぞれにメリット・デメリットがあります。迷われた場合には、私共コンシェルジュにご相談ください。
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