親の土地に家を建てる!! 注意点を知っておきましょう

親の土地に家を建てる!! 注意点を知っておきましょう

最近お客様からのお問合せで増加傾向にあるのが、両親や祖父母など、親族の所有する土地に、子(孫)であるお客様が「家を建てたい!」というものです。

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これからの住まいを考える「個別」住みかえ相談会

これからの住まいを考える「個別」住みかえ相談会

こんなお考え、お悩みありませんか?

「戸建てに住んでいると、維持管理が大変…駅近のマンションに引越したいな…」

「今の家が高く売れそうだったら、そろそろ住みかえを考えたいな」

「息子・娘夫婦の住む家の近くに住みかえられたら、何かあったときも安心よね」

「老後資金も気になるし、どうするべき?」

経験豊かなコンシェルジュがみなさまのご相談におこたえします。
住まいを売却した場合の相場から、住みかえに関わる費用について、住みかえ先の物件の候補選び、スケジュールについてもトータルでコンシェルジュがアドバイス・サポートいたします。
じっくりと考えて行きたい方も、すぐに検討を進めたい方もこの機会に是非ご相談ください。
もちろん、建て替えやリフォーム等の選択肢も含め、ご相談いただけます。

■ ご予約制
■ 無 料

相談会

不動産売却 方針でお悩みの方

「核家族」というフレーズは今やすっかり使われなくなりました。世の中、特に都市部において大多数が「核家族」となっています。核家族化が進むというよりは、世帯のほとんどが核家族になってきたいま、今度は親世帯と子世帯が「近居」「同居」「完全分離二世帯」で暮らす、はたまた「職住接近」など、住まい方もご家庭の事情に合わせて様々な呼び名がうまれるまでになりました。

また、働く環境も時代の流れの中でずいぶんと変わり、ほとんどのご家庭はご夫妻共働いているのも当たり前の世の中に。家事・育児を考えると親世帯を含めて多くの人数で効率よく分担しようと考えるのは、当然の流れかもしれませんね。そういった事情もあるのでしょうか、
「親名義の土地に、新築を考えています。」
「祖母が遺してくれた古家をリフォームしようか、新築しようか迷っています。」
このようなご相談が十年ほど前に比べて多くなったように思います。

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自宅建て替え中の固定資産税はどうなるの?

自宅建て替え中の固定資産税はどうなるの?

固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者が固定資産の所在する市町村に納める税金です。
建物が建っている場合は、固定資産税・都市計画税が軽減されます。この特例を「小規模宅地の特例」と言います。

さて、建て替えのために既存の建物を解体し、1月1日は更地になっていた…そんな時、当該年度の固定資産税・都市計画税の額はどうなるのでしょうか?

1月1日時点で、既存の建物を取り壊して住宅を新築中の土地や 建替え予定の土地には、原則として小規模宅地の特例は適用されないのです。

■小規模宅地の特例の適用

毎年4月から6月に固定資産税・都市計画税(土地・家屋)納税通知書が送付されますが、
1月1日時点で建て替え中の土地・建築予定地の納税通知書には減免される前の税額、つまり更地の扱いになっています。

当該年度は小規模宅地の特例が適用されないのでしょうか?
建物引き渡し後、固定資産所在の市区町村(東京23区は東京都)の税務課等に、住宅用土地の減免適用の必要書類を申請(確認申請済書の資料等)し、特例要件に該当する場合は小規模宅地の特例が適用されます。
その後、住宅用土地の変更(減免)された固定資産税・都市計画税明細書が送付されます。

※市区町村によっては建替え途中でも特例を受けられることもあります。
23区内で住宅建替え中または建替え予定の土地をお持ちの方へ

ただし、当該年度の前年1月1日も同じ所有者でなければ適用されませんので、
古家付き土地を購入し、建て替えを検討されている場合は、1月2日以降に解体工事に着工するか、同年12月末までに建物が完成している(※)ことをおすすめいたします。
※建物の完成時期の解釈は該当自治体にご確認ください。

新築した建物の固定資産税はどうなるのでしょうか?
建物は家屋調査後、翌年の納税額が決まります。

新築住宅に対する建物の固定資産税の軽減があります。

都市計画税は原則として軽減の特例はありません。ただし、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります。すべての手続きが終わるまでは、当概年度の4月から6月に固定資産税・都市計画税(土地・家屋)納税通知書に従って納付しましょう。

手続き等は固定資産所在の市区町村(東京23区は東京都)の税務課等にご確認ください。

2020/03/01

注文住宅

2020/03/01

土地を借りるのはタダ?

家を建てたいと思っているところへ、親御さんから「土地を使っていいよ。」と言われれば、こんなにありがたいことはないですよね。
 そこで 【親の土地を借りるのはタダでしょうか?】という疑問が出てきませんか。
「そりゃぁ、家族なので当然タダでしょ!? まぁ、固定資産税くらいは払ってもいいけど。」
このように考える方が多いのではないでしょうか? まったくのタダはやっぱりちょっと申し訳ない、気持ちとして少しくらい払ってもいいかな、そう考えるのも尤もですね。
正解は、親御さんの土地を借りるのはタダでも問題ありません。そして、まったく逆に相当の権利金と地代をきちんと支払うことも問題ありません。問題は「贈与税」と「相続税」です。

気を付けたい税金のこと

親御さんの土地を借りて、新築をする時にまず押さえておきたい税金は大きく二種類。
「贈与税」と「相続税」です。

まず「贈与税」についてみていきましょう。土地を無償で借りることを「使用貸借」といいます。この場合、金銭の授受がないことが大事です。使用貸借の場合は贈与とみなされないので「贈与税」も掛かりません。逆に中途半端な額の地代を支払うと「使用貸借」とは認めてもらえず「賃借権」という権利が発生。その「賃借権」を不当に安い金額(≒相場より安い地代)で得ているものとされます。相場の権利金や地代より安価となる支払い金額は贈与とみなされてしまいます。親御さんに「せめてもの気持ち」と支払った地代が、思わぬ形で課税対象とされることもありますから要注意です!

次に「相続税」です。先ほどはタダで土地を使用することで、贈与税がかからない、というお話をしました。子が権利金・地代も支払わず「使用貸借」とした場合、賃借権が発生しないことから贈与とはみなされません。では相続の時はどうでしょう。

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|2/6(土)ほか|税理士による「個別」税務相談会

|2/6(土)ほか|税理士による「個別」税務相談会

不動産のこと、相続のこと、贈与のこと、税金について不安なことはありませんか?

例えば…
・親の土地に家を建てる時に贈与税はかかるの?
・子どもに上手に不動産を残すには?
・今住んでいる家以外にも複数の不動産を所有しています。税金はどうすればいい?

住まいに関する税金のお悩みをコンシェルジュが提携する税理士にご相談いただけます。

■ 費 用:無 料(初回のみ)
■ ご予約制
■ 各1組、50分

相談会

お金に関すること

通常、他人(第三者)に貸借している土地であれば、権利金や地代を受け取ります。そうすると当然借地権が発生し、土地の相続税評価は下がります。評価額に対して税率がかけられるので、評価が下がれば相続税も低く抑えられます。しかし、使用貸借の場合は、借地権が発生しているとはみなされないため、親の自用地(借地ではない)として評価することになるため、相続税評価額も高額になりがちです。話が煩雑になるのでここには詳しく述べませんが、「借地は自用地よりも相続税評価が低い」ことは覚えておいてくださいね。

ご自身の場合、どこに重きを置いて土地活用を考えるべきか? 土地の評価、相続人の数、相続財産の内容と評価など、考慮すべき点はたくさんあります。コンシェルジュでは定期的に【税理士による「個別」税務相談会】を各店で実施しております。中立の立場で税理士が、お客様のご相談に応じます。

「親の家に土地を建てる」場合、気にしなければならないのは税金だけではありません。ローンを組む時も注意が必要です。また「どんな家を建てる?」「どこに頼むのがいい?」「そもそも家を建てる時、ほかの人はどんなことを気にする?」など、なんとなく気になっているけれど、どこに聞いたらいいかわからない! そんなこんな、ぜひコンシェルジュにご相談ください。

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住まいと暮らしのコンシェルジュは 令和2年度『東京都の空き家ワンストップ相談窓口』です

住まいと暮らしのコンシェルジュは 令和2年度『東京都の空き家…

住まいと暮らしのコンシェルジュでは、不動産にかかわる「買う」「売る」「貸す」「借りる」「リフォーム」など様々なカテゴリーのご相談を承っておりますが、最近多くいただくのは「空き家」に関するご相談です。
空き家になってしまう経緯も様々ですが、空き家となった建物の利活用・処分方法についても様々な選択肢があります。
当社は昨年度に引き続き、東京都が実施する「令和2年度東京都空き家利活用等普及啓発・相談事業」の事業者に選定されました。
みなさまの「空き家」に関する様々なご相談を承ります。

東京都では、空き家の発生抑制・有効活用・適正管理に関する普及啓発の取組と、空き家所有者等からの相談に無料で応じるワンストップ相談業務を一体的に実施する事業者を選定しています。

コンシェルジュに寄せられる「空き家」に関するご相談の一部をご紹介します。
■空き家を相続したが、どうすればよいかわからない。
■親から相続した実家で思い入れもあるし売却はしたくない。活用して残せる方法はないか。
■住む予定もなく売却してしまいたい。何社か不動産仲介業者を比較したいがどこがよいかわからない。
■古い建物だが賃貸物件として保持したく、リフォームがどの程度必要か相談したい。
■空き家の家具や家電などの残置物が多く、処分のタイミングや処分方法がわからない。
■庭の草木が生い茂ってしまい困っている。
■まだ空き家ではないが、今のうちに実家や親の資産整理をしておきたい。何から準備したらよいか相談したい。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは、このようなご相談に、所有者様の居住地や空き家所在地に関係なく承っています(※)。190社以上の当社提携パートナーと連携し、東急グループや特定の会社を優先することなく、お客様のご要望に合った会社・担当者をご紹介し、お客様の課題解決のお手伝いを致します。
コンシェルジュでのご相談は何度でも無料ですので、既に方針が決まっている方もそうでない方も、お一人で悩まずに、まずはお気軽にコンシェルジュまでご相談ください。
※提携パートナーのサービス提供エリア外の場合など、ご対応できない場合がございます。

最後に、空き家を売却されるお客様に税制面での優遇措置をご紹介します。
相続により空き家になった不動産を、相続人が売却し適用要件を満たした場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができるという制度です。
ご売却の際には、該当しているかどうか必ず確認するようにしましょう。

【制度概要】
相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は家屋取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。

【適用要件概要】
■相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
■特例の適用期限である2016年4月1日から2023年12月31日までに譲渡すること。
■被相続人が相続直前まで当該家屋に居住していたこと。
■相続の直前において、被相続人以外の居住者がいなかったこと。
■相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていないこと。
■昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く。)であること。
■譲渡価額が1億円以下であること。
■家屋付きで譲渡する場合、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。 

※適用要件の詳細については、各省庁のホームページをご参照ください。

2020/06/14

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