老後はマンションと戸建てどっちがいい？住み替えを考えるシニア世代の判断ポイント

「子どもが独立し、夫婦ふたりになった」
「体の衰えが気になり始めた」

そんなライフステージの変化の中で「今の家のままでは、この先少し暮らしにくいかも」と感じたことはありませんか？

住み替えを検討しようにも、例えば戸建てからマンションに移るべきか、戸建てのままがいいのか、建て替えるべきかリフォームで対応すべきか——選択肢が多いからこそ、なかなか一歩が踏み出しにくいものですよね。

この記事では、シニア世代ならではの視点から住まいの選択肢を整理し、後悔のない判断につながるポイントをわかりやすく解説します。

本稿の概要
⏵シニアが住まいを見直すきっかけは「生活のしやすさ」「老朽化」「家族構成の変化」「将来への備え」の4つが多い。 ⏵老後の住まいを選ぶ際は、バリアフリー・広さ・資産価値・生活利便性の4点を押さえることが大切。 ⏵マンションと戸建てにはそれぞれ異なる特性があり、老後の暮らし方に合わせて選ぶことがポイント。 ⏵建て替え・リフォーム・住み替えの費用相場や補助金制度を把握した上で、判断の軸を決めていこう。

シニア世代が住まいを見直すきっかけとは？

シニア世代が住まいを見直す時期とは、どのようなときなのでしょうか。65歳以上の住み替え理由として多く挙げられているのが、次の4つです。

生活のしやすさ

年齢を重ねるにつれて、今まで気にならなかった段差や動線の長さなどが、日常生活の負担になってくることがあります。

「2階の寝室まで上がるのがつらくなってきた」「浴室の出入りで転びそうになった」——こうした小さな不便の積み重ねが、住まいを見直す最初のサインになることは、少なくありません。

家の老朽化

築30年を超えると、外壁や屋根の傷み、水回りの劣化など、あちこちが気になり始めます。

そのまま見過ごして住むこともできますが「どうせなら、これからの暮らしをもっと快適にしたい」「子どもも手を離れたし、今後は自分たちの暮らしの快適さにも少し目を向けたい」という思いから、住まいを見直すきっかけにつながることもあります。

家族構成の変化

子どもが独立し、夫婦ふたり、あるいはひとり暮らしになると、「広さを持て余している」と感じる方も少なくありません。

今の暮らしに合った住まいを手に入れることで、維持管理の手間も減り、光熱費や固定資産税の負担も少なくできるかもしれません。

将来の医療・介護動線を考え始めたとき

「もし介護が必要になったら、今の家で対応できるだろうか」「かかりつけの病院には通いやすいか」——こうした将来への備えを考え始めたときが、住まいのあり方を真剣に考えるきっかけになることもあります。

介護を見据えたバリアフリー化や、訪問介護を受けやすい間取りへの対応は、健康なうちから少しずつ計画を立てておくと良いでしょう。いざ本当に改修が必要になったとき慌てずに済みます。

シニア世代が住み替え・建て替えを行う際のポイント

住まいの見直しを検討するとき、何を軸に計画を立てればよいのでしょうか。

ここからはシニア世代が特に意識しておきたい、住み替え・建て替えのポイントを見ていきましょう。

バリアフリーの検討

老後の暮らしを安心して続けるために、バリアフリーへの対応は優先的に取り入れておきたい要素のひとつ。段差の解消や手すりの設置、浴室・トイレの安全対策など、「今は必要なくても将来を見越した設計」をしておくと安心です。

マンションの場合はエレベーターの有無や位置（部屋から離れていないかどうか）もチェックしておきたいポイントです。戸建ての場合は、できれば1階のみで生活が完結できる間取りだと、老後の負担を大きく減らせます。

暮らしに合った広さかどうか

子育て期に求めていた広さは、老後には「持て余す空間」になることもあります。一方で、子どもたちが孫を連れて帰ってくる機会がある場合は、子世帯が泊まれる部屋も欲しいところ。

さらに、二世帯住宅を予定している場合は、今よりも広い家のほうが安心です。

このように、今の家族構成とこれからの暮らし方を具体的にイメージすることで、必要な広さが見えてきます。

将来の資産価値

住まいは生活の場であると同時に、資産でもあります。将来、子どもに相続する場合や、施設入居の費用にあてるために売却する可能性を考えると、資産価値や売却のしやすさも住み替え・建て替えの際に見落とせないポイントとなります。

資産価値・売却のしやすさのポイントとなるのが、立地です。一般的にマンションも戸建ても、建物よりも土地に資産価値がある場合がほとんどと言われています。

ただし、築年数が経過したからといって建物の価値が必ずゼロになるわけではありません。たとえば、天然木をふんだんに使った内装や、広くて汎用性の高い間取りの家は、年数を経ても建物自体に価値がつくことがあります。さらに、耐久性の高い構造であることや適切なメンテナンスが行われていることなども建物の価値が評価される要因となります。

そのため資産価値を考慮する際は、立地はもちろんですが「将来的に買い手がつきそうな建物かどうか」も押さえておくと良いでしょう。

病院・銀行など「暮らしやすさ」に直結する施設の有無

移動手段が限られるシニア世代にとって、病院や銀行へのアクセスは、住まい選びで非常に重要なポイントです。

現状の家をリフォームで生まれ変わらせる場合は問題ありませんが、住み替えの場合はかかりつけ医までの通院負担が少ないこと、口座のある銀行へバスや徒歩で移動できることなども重視して、立地を選んでみてください。

また、スーパーやドラッグストアなど、日用品の買い物もできるだけ近い場所でできたほうが、日々の生活負担を軽くできます。現役世代の時は通勤の利便性を重視する方が多いですが、リタイア後は駅から離れていても周囲に買い物・医療施設が整っていれば快適に過ごせると感じる方も多いようです。

このように、新しい住まいを考える際に押さえておきたいポイントは、意外と多くあります。

「どこから考えればいいかわからない」という方は、東急株式会社の住まいと暮らしのコンシェルジュにご相談いただければ、状況をじっくりお聞きした上で、方向性の整理からサポートいたします。

老後はマンション・戸建てはどっちがいい？

「マンションと戸建て、老後に向いているのはどちらか」は、多くの方が気になるテーマです。

どちらが正解というわけではなく、それぞれの特性を理解した上で、自分たちの暮らし方に合った選択をすることが大切です。

マンションのメリット・デメリット

▼マンションのメリット

• 外壁・屋根などの維持管理を自分で行う必要がない
• 駅近・都市部の物件は利便性が高く、売却もしやすい
• オートロック・防犯カメラなどセキュリティ面が充実
• バリアフリー設計が整っているケースが多い
• エレベーターがあれば階段の昇降が不要

マンションの大きなメリットは、老後の暮らしで負担になりやすい「維持管理の手間」を軽減できる点です。外壁の塗装や屋根の修繕といった作業は管理組合が主体となって行うため、個人で業者を手配する必要がありません。

また、マンションは駅近や商業施設の近くに位置することが多いため、日常生活と売却のしやすさにも優れています。

安全面も高く、オートロックや防犯カメラ、コンシェルジュの常駐などから、空き巣・悪質な営業などの心配が少ない点もマンションならではの魅力です。

築年数の新しいマンションであればエレベーターや入り口のスロープなど、バリアフリー環境が整えられているケースも多く見られます。

▼マンションのデメリット

• 毎月の管理費・修繕積立金の負担がかかる
• 管理組合の役員当番が高齢になると負担になることも
• 間取り変更や大規模リフォームに制約がある
• ペット飼育や楽器演奏など、生活に制限が設けられている場合がある

一方で気をつけたいのが、毎月発生する管理費と修繕積立金の負担です。築年数が古いマンションでは修繕積立金が値上がりするケースもあり、年金生活になってからの家計への影響は、事前に確認しておく必要があります。

また、管理組合の運営には区分所有者としての参加が求められることもあり、役員の当番が高齢になると負担に感じる方もいます。

リフォームの自由度が戸建てに比べると低い点やペットや騒音といった生活トラブルが発生するリスクも、見過ごせないポイントです。

戸建てのメリット・デメリット

▼戸建てのメリット

• 間取りや内装を自由にリフォームできる
• 庭・駐車場など戸外スペースを持てる
• 近隣への生活音の配慮が少なく済む
• ペットや趣味への対応がしやすい

戸建ての大きなメリットは「自由度の高さ」です。

バリアフリーのリフォームや将来の生活スタイルに合わせた間取り変更といった大規模な修繕も、戸建てであればマンションよりも少ない制約の中で実現できます。（※構造上取り除けない柱・壁などもあるため、完全に自由とは限らない点には注意が必要です。）

また、庭や駐車スペースを確保できる点も、戸建てならではの魅力です。ガーデニングや家庭菜園も楽しみやすく、車と玄関の距離が近いことから気軽に外出しやすい環境と言えるでしょう。

マンションのように隣とつながった構造ではないため、生活音やペットの鳴き声、趣味の音楽やDIYなどの騒音を気にする必要も少なく、プライバシーを守りやすい環境の中で、暮らしを自由に楽しむこともできます。

▼戸建てのデメリット

• 外壁・屋根・庭など維持管理をすべて自分で手配する必要がある
• 2階建て以上の場合、階段の昇降が老後の負担になる
• マンションに比べてセキュリティ面が手薄になりやすい

戸建てで老後に課題となりやすいのが、住まいの管理です。外壁塗装や屋根の修繕は自分で業者を探して発注する必要があり、費用面だけでなく体力的・精神的な負担も増えます。

また、2階建ての場合は老後は階段の上り下りを負担に感じることもあり、生活スペースが1階に集中してしまうこともあります。その結果、2階は物置状態となり、2階からの不法侵入や空き巣に気付けない、といったリスクもゼロではありません。

建て替え・リフォームの費用相場

住まいの見直しを考えるとき、気になるのが費用です。マンションと戸建てでは、リフォームや建て替えにかかる費用の構造が大きく異なります。

まずは大まかな相場感を表で確認してみましょう。

リフォーム内容	マンション	戸建て
部分リフォーム	10万〜300万円	10万〜300万円
フルリフォーム	600万〜2,000万円	700万〜3,000万円
建て替え	※区分所有のため個人での建て替え不可	3,000万〜5,000万円

※上記はあくまで目安の金額です。建物の状態・規模・工事内容によって大きく異なります。

戸建てもマンションも、部分リフォームの費用はそれほど大きく変わりません。床や壁紙の張り替え程度であれば、10万円前後で済むこともあります。

一方で、フルリフォームは戸建てとマンションの金額差が大きくなる傾向にあります。マンションは戸建てよりも制約が多く、大規模な間取り変更や水回りの移動といったリフォームが難しいケースもあることから、相場感は戸建てよりも低くなりやすいためです。

また、戸建ての建て替えには建物本体の費用だけでなく、解体費用や仮住まいの費用、各種諸費用なども必要になります。資金計画を立てる際は、こうした付帯費用も含めて考えておきましょう。

リフォーム・建て替えで活用できる補助金制度

リフォームや建て替えを行う際には、国や自治体の補助金制度を活用できる場合があります。国の制度としては、現在以下のものが設けられています。

また、各自治体が独自の補助金制度を設けている場合もあります。お住まいの自治体のホームページや窓口で確認してみてください。

※各制度の対象条件や補助額は年度によって変わる場合があります。最新情報は各制度の公式サイトでご確認ください。

建て替え・リフォーム・住み替えを選ぶ判断基準

住まいの見直し方は大きく3つに分かれます。今の家をリフォームする、建て替える、住み替える——それぞれどんな状況に向いているかを確認してみましょう。

建て替えを選ぶとよいケース

• 築30年以上で老朽化が進んでおり、大規模修繕では追いつかない状態
• 建物の構造自体から強化したい


• 旧耐震基準の住宅で、根本的な耐震性能の向上を求めている
• 間取りを大きく変えて、老後の暮らしに最適な設計にしたい
• 今の地域・生活環境をそのまま継続したい

建て替えは費用と工期がかかりますが、建物の性能を根本から一新できる選択肢です。耐震性・断熱性・バリアフリー性能をすべて最新基準に合わせられる点が大きなメリットです。

リフォームを選ぶとよいケース

• 建物の構造は健全で、部分的な改修で対応できる状態
• 費用を抑えながら、必要な箇所だけ改善したい
• 今の間取りや住環境にほぼ満足しており、大きく変える必要がない
• 再建築不可物件
• 今の地域・生活環境をそのまま継続したい

リフォームは建て替えより費用を抑えやすく、住み慣れた環境を変えずに暮らしの質を向上できます。バリアフリー化や水回りの一新など、目的を絞った工事であれば比較的スムーズに進められます。

住み替えを選ぶとよいケース

• 駅近・都市部、もしくは田舎への移住で暮らしそのものを変化させたい
• 売却資金の一部を老後の生活費や施設費用として活用する予定がある
• 間取りや設備の大幅な変更を希望しておりリフォーム・建て替えだと費用がかかる

住み替えは、マンションへの移住だけでなく、より住みやすいエリアにある戸建てへの引っ越し、という選択肢もあります。

生活環境を含めて「丸ごと見直したい」と感じているなら、住み替えが向いているかもしれません。

相続・売却時の流動性という視点も忘れずに

リフォームも建て替えも住み替えも、新しい住まいを検討する際は「今後の暮らし」だけでなく、将来の相続や売却のしやすさという観点でも考えることが大切です。

自分たちが他界したとき、家が子どもたちに遺せる財産となるのかどうか。土地や建物の状態によっては、遺した家が負担となってしまうケースもあります。

お子さんとの将来の話し合いや、資産の使い道も含めて、家族全体で新しい住まいの方向性を確認しておくと安心です。

まとめ

老後の住まいを考えるとき、マンションと戸建てのどちらがよいかという問いに、正しい答えはありません。

大切なのは「これからどんな暮らしをしたいか」という視点で、自分たちにとっての優先順位を整理することです。

まずは現状を見直し、信頼できる相談先とともに計画を立てていくことが、心地よく快適な老後の住まいづくりの一歩となります。

東急株式会社の「住まいと暮らしのコンシェルジュ」では、「マンション・戸建にすべきか、リフォームか、建て替えか」といった方向性の整理から、住まいに関する資格を持つコンシェルジュが中立な立場でサポートします。

ご状況や希望条件をお伝えいただければ、ご要望に合った会社の紹介や資金計画のご相談も承っているので、ぜひお気軽にご相談ください。

住まいに関する相談会も実施しているので、ぜひこちらもご活用ください。