リフォームと建て替え、どっちがお得？費用と長所・短所を比較

「リフォームすべきか、建て替えるべきか」と迷われるご相談者さまが少なくありません。費用を考えるとリフォームのほうが建て替えよりお得に感じますが、実際のところどうなのでしょうか。

じつは「リフォーム／建て替え」の選択は、そう単純ではありません。日本では、ひと世代ごとに建てては壊す「スクラップ・アンド・ビルド」が問題になっていて、見直しが始まっているのです。

本稿では、リフォームと建て替えの費用の違いや、注目されている話題をご紹介しながらそれぞれの長所と短所をご説明します。リフォームや建て替えをご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

リフォームと建て替え、どっちがお得？

「リフォーム」は、既存住宅の生かせる部分を残して改修します。一方「建て替え」は、既存住宅をすべて解体して新たに家を新築します。

さて、ご自宅が老朽化して大規模なリフォームが必要になった場合、建て替えてしまったほうがいいのでしょうか。それとも、既存住宅を少しでも再利用して、リフォームしたほうがいいのでしょうか。

まずは、以下の3つの観点からリフォームと建て替えの違いを比較して、どちらがいいか検討してみましょう。

• 工事費用
• 諸費用
• 工期

それぞれ、詳しく解説します。

工事費用の違い

工事費用は、工事内容や施工会社によって変わります。原材料や人件費の高騰など、時世の影響も受けます。原則的には、その時々で見積もりを取って、工事費を確認しなければなりません。

ここでは、簡易的に予算を立てるための目安をご紹介します。リフォームと建て替えの工事費は、それぞれ以下の金額を基準に考えていただくとよいでしょう。

なお、坪数は「総床面積(m²)×0.3025」で算出できます。たとえば、総床面積が100m²の住宅でしたら「100×0.3025＝30.25坪」です。

• 30坪の大規模リフォーム：1,500万円～
• 40坪の大規模リフォーム：2,000万円～
• 30坪の建て替え：2,000万円～
• 40坪の建て替え：2,500万円～

一般的には、リフォームのほうが安価に抑えられます。なぜなら、既存住宅の生かせる部分を残すことで、材料費や工賃のコストダウンが図れるからです。

よって、工事規模が大きくなるほど既存部分の再利用が減るため、リフォームと建て替えの費用差は小さくなります。条件しだいでは、建て替えたほうが安く収まることもあり得ます。

諸費用の違い

次は、諸費用に目を向けてみましょう。まず、大規模リフォームの代表的な諸費用項目をご紹介します。

• 仮住まい
• 引っ越し
• 登記（増築や減築などで床面積が変わる場合）
• 一部解体工事
• ローン諸費用（ローンを利用する場合）

つづいて、建て替えの代表的な諸費用項目をご紹介します。

• 仮住まいの住居費
• 引っ越し
• 登記（表示登記、所有権保存登記、滅失登記）
• 解体工事
• 敷地調査費・測量費
• 地盤調査・地盤補強
• 屋外のガス・水道・電気工事
• 外構工事
• 住宅ローン諸費用（住宅ローンを利用する場合）
• 火災保険・地震保険
• 地鎮祭・上棟式費用（実施する場合）

見比べていただくと、一目瞭然です。一般的に、諸費用は建て替えのほうが高額になります。

工期の違い

さて、工期はどうでしょうか。工期は、人件費や仮住まい費用に影響します。ですから、同じ工事内容でも短工期のほうがコストを下げられます。

大規模リフォームと建て替えの工期の目安をご紹介しましょう。

• 大規模リフォーム：1～5ヶ月
• 建て替え：4～7ヶ月

なお、建て替えの場合は、必ず行政機関に「建築確認申請」をおこなわなければなりません。一般的な木造住宅の場合、この申請を通すのに1～3週間程度かかります。

家屋や外構を解体する期間も、1～2週間必要です。ですから、スタートから引っ越し完了までの期間は、リフォームより建て替えのほうが相当に長くなります。

ちなみに、大規模リフォームも住みながら工事するのは困難です。原則的に「仮住まいが必要」とお考えいただき、予算を組んでいただくほうがよいでしょう。

リフォームのメリットとデメリット

つづいて、長所と短所の観点から、リフォームと建て替えの特徴をご紹介します。まずは、リフォームから解説しましょう。

リフォームのメリット

リフォームにした場合の主なメリットは、以下の3つです。

1. リフォーム箇所を限定できる
2. 施工会社の選択肢が広がる
3. 二酸化炭素の排出を抑制できる

それぞれ、詳しくご説明しましょう。

1：リフォーム箇所を限定できる

リフォームの最大の利点は、まだ使えるところを残せることでしょう。建て替えより費用を抑えられるだけでなく、愛着のある「わが家」を全解体せずに済むので、心理的負担も軽いと言えます。

一方、建て替えでは、使えるところも捨てなくてはなりません。リフォームと比較すると、コストや資源のロスが多くなってしまいます。

2：施工会社の選択肢が広がる

建て替えは新築と同様の段取りで建てますので、工事の依頼先は工務店やハウスメーカーになります。一方、リフォームは工務店やハウスメーカーだけでなく、リフォーム専門会社も選択可能です。

昨今のリフォーム専門会社は、個性的でオシャレな提案をしてくれる会社がたくさんあります。リフォームに長けていますので、コストダウンやコストパフォーマンスも期待できるでしょう。

なお、大手ハウスメーカーの家は企業秘密の工法（クローズド工法、プレハブ工法と呼ばれる）を採用しているため、建てた会社しかリフォームできないケースもあります。

施工会社以外にご相談されたい方は、建築時の図面や資料をご持参いただくとよいでしょう。

3：二酸化炭素の排出を抑制できる

ご存じのとおり、脱炭素が地球規模で喫緊の課題になっています。地球温暖化や自然災害の激甚化を抑止するために、温室効果ガス（主に二酸化炭素）の排出量削減が急がれているのです。

リフォームは資源のロスが少なく、工事に関する温室効果ガスの排出量を少なくできます。ただし、生活中の排出量を減らすために、以下のような「省エネ化」が要る点は留意が必要です。

• 高気密・高断熱化
• 高効率設備・高効率家電の導入

住宅の省エネレベルが低いと、家電や照明、冷暖房などの電力消費量が増えます。電力消費量の増加は、家計だけでなく地球にも優しくありません。

東日本大震災以降、原発が止まっているため、日本の電力はほぼ化石燃料（石炭・石油・天然ガス）を使って発電しています。このような発電は、大量の温室効果ガスを発生させてしまうのです。

リフォームのデメリット

リフォームにした場合の主なデメリットは、以下の3つです。

1. 追加工事が発生しやすい
2. 後日、またリフォームが必要になる場合がある
3. 家の性能向上が難しい

それぞれ、詳しくご説明しましょう。

1：追加工事が発生しやすい

リフォームは、工事を開始して壁を剥がすまで、構造（家の骨格部分）の状態がわかりません。もしも、構造に腐朽やシロアリの食害が見つかったら、まずそれを直す必要があります。

給排水管やガス管の老朽化が見つかる場合もあります。これも放置できませんので、リフォームは当初見込んでいなかった費用が発生するケースが少なくないのです。

2：後日、またリフォームが必要になる場合がある

既存住宅の一部を残してリフォームする場合、その残した部分は耐用年数が短いままです。よって近い将来、残した部分の修理やリフォームが必要になるかもしれません。

リフォームを複数回に分けると、1回あたりの負担は少なくなります。しかし、トータルでは工期もコストも余分にかかります。この点では、すべて新品になる「建て替え」のほうが安心です。

3：家の性能向上が難しい

リフォームの長所は既存住宅が活用できること、とお伝えしました。しかし、その長所が裏目に出て制約となる場合もあります。そのひとつが「性能向上」です。

たとえば、以下の項目は新築に比べて向上させるのが困難です。

• 間取りや生活動線
• 耐震性
• 省エネ性
• バリアフリー

上述の項目の改善が最優先の方は「ゼロから設計し直せる新築のほうが有利」とお考えください。

建て替えのメリットとデメリット

つづいて、建て替えの長所と短所をご紹介しましょう。

建て替えのメリット

建て替えた場合の主なメリットは、以下の3つです。

1. すべて新品になる
2. 一から間取りを作成できる
3. 住宅ローンを利用しやすい

それぞれ、詳しくご説明しましょう。

1：すべて新品になる

建て替えでは、設備や建材だけでなく工法や構造も選べます。構造からもっと地震に強くしたいとか、二階建てを三階建てにしたいと言ったご希望にも対応できます。

参考まで、住宅に使われる主な構造と特徴をご紹介しましょう。

• 重量鉄骨造：間取りの自由度が非常に高い、建築コストがかかる
• 軽量鉄骨造：品質や性能が安定しやすい工法、プレハブ方式で設計の自由度が低い
• 木造軸組工法：設計の自由度が高い、施工会社によって品質の違いが出やすい
• 木造枠組壁構法：品質や性能が安定しやすい工法、やや設計の自由度が下がる

従来、三階建て以上は鉄骨の独壇場でした。現在は、技術の進歩や法改正で、木造高層住宅が脚光を浴びています。渋谷マルイが木造主体で建て替えると発表したニュースは、記憶に新しいですよね。

このような革新による選択肢の広がりを享受できるのも、建て替えのメリットでしょう。

2：一から間取りを作成できる

建て替えでは、間取りもゼロから設計できます。間取りを変更できると、部屋数や生活動線も変更できますので、家族構成やライフスタイルの変化に対応しやすいでしょう。

また、間取りの取り方しだいで、耐震性の向上も図れます。地盤調査もできますので、激甚化する地震に備え、建物に合わせた地盤補強をおこなうことも可能です。

一方、リフォームは制約があり、自由に間取りの変更ができません。階段の位置や抜けない壁（耐力壁）など、移動させるのが難しいのです。間取りの刷新は、建て替えが圧倒的に有利です。

3：住宅ローンを利用しやすい

じつは、一般的に住宅ローンはリフォーム用途で利用できません。多くの金融機関では、住宅ローンの使いみちを「マイホームの建築・購入・増築・改築（建て替え）資金」に限定しています。

住宅ローンは、リフォーム用のローンと比較して以下の長所があります。

• 金利が低い
• 借り入れ可能な期間が長い
• 融資上限額が高い
• 住宅ローン減税を受けやすい

よって、ローンに関してはリフォームより建て替えのほうが好条件と言えます。

建て替えのデメリット

建て替えた場合の主なデメリットは、以下の3つです。

1. 工事期間が長い
2. 高額の諸費用がかかる
3. 延床面積が小さくなる場合がある

それぞれ、詳しくご説明しましょう。

1：工事期間が長い

先述のとおり、建て替えは工事期間が長くなります。ですから、仮住まいを始めてから新居での生活をスタートさせるまで、かなりの時間が必要です。

慣れない仮住まいでの生活が長くなるほど、ご家族の肉体や精神にかかる負担が大きくなります。ご高齢者がおられる場合は、なにか対策が必要になるかもしれません。

2：高額の諸費用がかかる

建て替えは、諸費用が高額になります。これは、高額の自己資金（預貯金）を準備しなければならないことを意味します。

諸費用も合わせて融資してくれる住宅ローンもありますが、以下の3点に留意する必要があります。

• オーバーローンになる
• 審査が厳しくなる
• 金利が高くなる

諸費用まで借りてしまうと、オーバーローン（借入額が担保価値を上回る状態）になります。これは金融機関にとってリスクのある融資ですので、必然的に審査が厳しくなり、金利も上がります。

原則的に、諸費用は自己資金で準備していただくほうがよいでしょう。

3：延床面積が小さくなる場合がある

建築基準法や告示、条例の改正により、建築当時より建築可能な床面積の規制が厳しくなった地域があります。そのような地域では、建て替える際は元の住宅より床面積を小さくしなければなりません。

たとえば、敷地には「建ぺい率」や「容積率」が規定（以下参照）されていて、建築可能な床面積の上限が定められています。改正でこの割合が下がった地域は、建て替えると以前より小さな家になります。

参考：建築基準法 第52条
参考：建築基準法 第53条

また、消防や災害救助の観点から、住宅は「幅4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と規定（以下参照）されています。

参考：建築基準法 第42条2項
参考：建築基準法 第43条

もしも、敷地の前面道路の幅が4mに満たない場合は、道路中央から2mのラインまでセットバック（後退）が必要になります。後退した部分には、建物だけでなく門塀や擁壁等も建てられません。

2m以上の接道義務を満たしていない場合は、再建築ができません。このケースでは建て替えできませんので、選択肢はリフォームのみとなります。

リフォームか建て替えか、選ぶ際の判断基準

最後に、これまでのまとめとして、リフォームまたは建て替えを選択する際の判断基準をご紹介します。

リフォームが向いている人

リフォームは、以下の方におすすめです。

• 法規上、立て替えに対して制約がある地域にお住まいの方
• できるだけ費用を抑えたい方
• できるだけ環境に負担をかけたくない方

ただし、構造がシロアリや腐朽菌の被害を受けていないことが前提です。これらの被害があると、工事の規模が大きくなり、費用や環境負荷については建て替えとあまり差がなくなります。

建て替えが向いている人

建て替えは、以下の方におすすめです。

• 大胆に間取りを変更したい方
• 抜本的に住み心地を改善したい方
• 子や孫に住み継いでもらいたい方

建物が古く、大胆な間取り変更や抜本的な住み心地の改善が必要な場合は、往々にして新築なみの工事費用がかかります。

とくに1981年以前に建った家は、旧耐震基準・非バリアフリー・無断熱の住宅が多く、改善に多額の費用がかかるでしょう。そのようなケースでは、建て替えるほうが合理的かもしれません。

子や孫に住み継いでもらいたい場合も、建て替えが有力な選択肢になります。最新の技術で、100年持ち、なおかつ改修しやすい住宅を設計してみてはいかがでしょうか。

【まとめ】リフォームと建て替え、どっちがお得？と迷ったら

リフォームと建て替えで迷われたときは、まず家の現状を明らかにするところから初めていただくとよいでしょう。あとどのくらい住めそうかわかれば、判断しやすくなります。

従来の住宅は「スクラップ・アンド・ビルド」に甘んじていました。しかし、日本の住宅施策は「良い家を建て、手入れして、長く大切に使う」方向に変化し始めています。

その観点からも「良い家を建てる」べきか、それとも「手入れして、長く大切に使う」べきか、ジックリ検討していただくのはよいことです。

東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」では、住まいに関するお悩み解決のお手伝いをしております。リフォームと建て替えで迷われている方は、ぜひご相談ください。