「賃貸中の不動産」って、売れるの?③ 「オーナーチェンジ」とは?

「賃貸中の不動産」って、売れるの?③ 「オーナーチェンジ」とは?

不動産の広告で「オーナーチェンジ」という記載のある物件を見かけたことはありませんか?
「オーナー(所有者)が自分で住んでいる物件」ではなく、「オーナーが人に貸している物件」が売りに出ているものです。

人が住んでいる物件を買うって、どういうこと?

不動産の広告で「オーナーチェンジ」という記載のある物件を見かけたことはありませんか?
「オーナー(所有者)が自分で住んでいる物件」ではなく、「オーナーが人に貸している物件」が売りに出ているものです。

人が住んでいる物件を買うって、どういうこと?
この物件を購入しても、賃借人がいるわけですから、当面の間、自分が住むわけにはいきませんよね。
(その広告に「定期借家権○年…」などの注記があり、確実に賃貸借契約が終わる時期が分かっている場合を除きます。

尚、賃借人が住んでいるということは、たとえ購入したくても、お部屋の内見ができないことになります。よって、物件の室内を見ないまま、購入を決めることになります。

では、オーナーチェンジ物件はどんな人が買うの?

このような物件は、家賃収入を見込んだ投資用物件として売買されることが殆どです。
あるいは、賃貸中の不動産は、相続税評価額が低くなるため、相続税対策の一つとして検討される方もいらっしゃるでしょう。(相続発生時に、賃借人がいることが条件です)

不動産投資を考える人にとっては、既に賃借人がいるわけですから、購入してすぐ家賃収入が見込めるというところに利点があります。空室物件を購入して賃借人を募集する場合、しばらく借り手がつかないことも考えられるからです。

よく「場所や間取りが気に入ったので自分で住みたいのですが、ここを買って、賃借人に出ていってもらうことはできますか?」というご質問もありますが、普通借家契約で貸している場合は、借主の権利が強いため、簡単には賃貸借契約の解約はできないとお考え下さい。

マイホームが欲しくて物件を探す方にとって、オーナーチェンジ物件は条件に合わないことが多いので、候補から外しておく方がよいでしょう。

次回は、この「オーナーチェンジ」物件を売りたい場合の、売却査定などについてお話しします。

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「賃貸中の不動産」って、売れるの?①

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人に貸している不動産があり、それを売却したい…というご相談を受けることがあります。
この場合、まずはどのような賃貸借契約を結んでいるかを、確認してみましょう。

もしあなたが、2~3年など期間を決めて「定期借家契約」で家を貸しているなら、
期間満了に伴い、賃貸借契約は終了になりますので、
そのタイミングをみて売却活動を進めていくとよいでしょう。

しかし、一般的に2年で更新する「普通借家契約」を結んで、家や部屋を貸している方が多いかと思いますが、
この場合は、オーナー都合による契約更新拒絶がとても難しいので、売却する方法や時期については注意が必要です。

よく聞かれる話なのですが、「2年更新だから、このタイミングにあわせれば、オーナー側から契約を解除できますよね?」というご質問があります。

しかし残念ながら、「普通借家契約」では、通常この期間満了後も、契約が続くのが原則で、
オーナー側の意向で契約解除(更新拒絶)をすることは、
かなり難しい仕組みになっているのです。

日本の借地借家法では、借主(賃借人)の権利が強く守られています。
歴史をさかのぼると、戦前から借地や借家に関する法律があって、国と国民の経済状況の変化に伴い、その内容は徐々に変化してきました。

そして戦中に、出征兵士の家族が父親達の不在中に、
家を追い出されてしまうことを防ぐという目的があったと 言われ、その流れが現在まで続いています。

この為、「普通借家契約」の場合、借主からの契約解除は、一般的に1か月程度前までに解約の通知をすればきるようになっています。
(契約書に、いつまでに通知すればよいか、記載があると思います)

一方、オーナー側からの契約更新拒絶は、
「正当事由」が無い場合、契約を終了することができません。

この正当事由というのが、難しいところです。 借主が既に賃料滞納をしているなどの状況があれば、
それを理由に退去を求めていくこともできますが、
借主に何も契約違反が無い場合、
それでも契約を終了させても仕方がないという強い理由がなければオーナー側からの更新拒絶はできないのです。
 
「賃貸人(オーナー)が、貸している建物を自分で使う必要がある場合なら解除できる」とされていますが、
ここが分かりにくい点で、例えば
「海外転勤から戻ってきて、日本に所有している家がここだけなので、ここに住みたい!」
「親の介護で、自宅をしばらく人に貸していたが、もうここに住む予定はないので売ってしまいたい」
このような理由では、なんと賃貸人(オーナー)からの契約解除は認められないのです。
借主が既に構築している生活基盤を守るという法律の趣旨によるものです。

以上のポイントから、いざ自分が所有している不動産を賃貸に出す場合には、
どのような契約にしたらよいか、しっかり考えておきたいですね。

次回以降、定期借家契約、賃借契約期間中の売却(オーナチェンジ)、についてお話ししていきます。

2020/03/01

貸す

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さて、前回の記事で、賃貸中の不動産の売却については、借主様と交わしている賃貸借契約の種類によって、売却に適した時期が異なる旨と、「普通借家契約」の解約についてお伝えしました。

今回は「定期借家契約」についてお話します。

所有している不動産を貸すには、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
定期借家契約は、貸主側が、最初に決めた期間で契約を終了できますので、空き家状態で売却するなら、契約終了のタイミングに合わせて動かれるとよいでしょう。

ところで、貸主から見ると、とても便利そうに見える定期借家ですが、貸し出すときに何か気を付けておくべき点はないのでしょうか?

① あまり短い期間を設定すると、借りてくれる人が見つかりにくい。

定期借家契約は、契約期間は自由に決められます。
しかし、ファミリータイプの物件を貸し出す場合、例えば小学生くらいのお子様がいるご家族にとっては、1年、2年など短い期間の設定では、子供の転校の可能性等もあるため、不都合な物件といえます。

② 普通借家で貸すより、賃料が安くなることが多い。

契約期間が決まっている等、貸主に有利な点がある定期借家契約では、物件の状況や地域の市場により、賃料は普通借家契約と変わらない場合もありますが、一般的には安くなるケースが多いです。
貸し出す前に、普通借家と定期借家それぞれの賃料査定をとり、比較しておくとよいでしょう。

③ 借主は契約期間内の途中解約は原則不可能となる。

ただし例外として、200㎡未満の居住用物件の場合、生活の本拠として使用することが困難になるなどやむをえない事情があるときは、中途解約が認められるケースがあります。
解約された後、また新たに貸し出すことになりますでしょうか。

所有している不動産を、空き家のままで放っておくと、家も傷みますし、固定資産税などの諸経費も気になります。

何らかの事情で今すぐには売れないけれど、一定期間後には確実に売却したい(あるいは自分で住みたい等)…という場合には、この定期借家契約をご検討ください。

このように、コンシェルジュでは、ご所有不動産を売却するか、賃貸にだすか、そして賃貸に出す場合どのような契約にするかなど、最初の方針立てのところから、ご相談をお伺いしております。
売却査定や賃料査定の手配もしておりますので、まずは一度、お気軽にいらしてください。

次回は、不動産広告で時々見かける表記、「オーナーチェンジ」について、お話していきます。

2020/03/01

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2020/03/01

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前回の記事で、オーナーチェンジ物件とはどんなものか、簡単にお伝えしました。
今度はオーナーチェンジ物件として「賃貸中の不動産を売りたい」場合について、お話しします。

不動産を売却する際には、最初の売出し金額を決めるために査定をします。
ここで、たとえ同じ物件でも
■通常の物件(=最終的に空き家にして購入者に引き渡す物件)
■オーナーチェンジ物件(=賃貸借契約中の物件。引き渡し時に賃借人がいる物件)
どちらの状態で売りに出すかにより、査定金額が違ってくる点に注意が必要です。

通常の物件ですと「周辺地域で条件の近い物件が、いくらで売買されているか」等、実際の取引事例などから査定金額をだします。

一方、オーナーチェンジ物件の場合「現在の賃料」が査定の基準になる点が、大きく違います。前回の記事でお話ししたように、投資用、つまり家賃収入を見込んでこの物件を検討する方が多いので、「投資として魅力があるか?そして利回りはどのくらいになるか?」という観点から査定金額を算出していくのです。

現在の賃料が安ければ、利回りから計算して売却査定は安くなりますし、逆に高い賃料をとれている物件は、利回りからみて高い売却査定になります。

以前、私が借りていた部屋で、オーナーチェンジを経験したことがあります。

その時は、私とオーナーの間に賃貸管理会社が入っており、契約上のやり取りはすべてこの賃貸管理会社を通して行っていました。
ある日突然、その会社から、当該物件のオーナーが変わりましたとの郵便が届き、家賃や賃貸借契約期間、敷金の取り扱い(これは重要ですね!)についての案内があったのです。旧オーナー、新オーナー両名のお名前もちゃんと記載されていました。

一通り書類に目を通したところ、契約条件に変更点はなく、しかも毎月の家賃も今までと同じ管理会社に支払うことになっていたので、賃借人の私の生活には何の影響もありませんでした。そもそもオーナーとは会ったこともなかったので、管理会社が変わらないなら、困ることはありませんよね。

念の為、届いた書類にはしっかり目を通しておくようにしましょう!オーナーが変わると管理会社が変わったり、家賃の振込先が変わったりすることも多いので、内容はよく確認するようにしましょう。


以上、オーナーチェンジのお話を中心にお伝えいたしました。
次回は、賃貸中の不動産を売却した事例のご紹介です。

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