築40年のマンションは本当に売れない？売るための対策と注意点を解説

中古マンション市場は築浅の物件に人気が集中する傾向があるため、「築40年のマンションなんて売れないのでは？」と思っている方もいるでしょう。

確かに売りにくい物件であることは事実ですが、コツを押さえて対策をすれば売却は可能です。

本稿では、築40年のマンションがなかなか売れない理由、スムーズに売るための対策や注意点を解説します。

築40年のマンションはなぜ売れない？

築40年以上のマンションが売れない大きな理由の一つとして、耐震性の低さが挙げられます。

すべてのマンションがそうではありませんが、1981年以前に建てられた中古マンションは「旧耐震基準」に分類され、現行の耐震基準を満たしていないものがほとんどです。

旧耐震基準のマンションは、震度6強以上の地震で倒壊・崩壊のおそれがあると言われているため、どうしても避ける人が多いのです。

また、築40年のマンションは、新築時に比べると5割程度も資産価値が下がると言われています。

住宅設備が老朽化していたり、外観のデザインが一昔前のものであったりするため、築浅マンションと比べてどうしても見劣りしてしまうのは、やむを得ないことなのかもしれません。

とはいえ、国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は120年、外壁工事などの修繕を行っている場合の耐用年数は150年とされています。

参考：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」

つまり、築40年のマンションを購入したとしても、あと数十年は十分住むことができるということです。

築40年のマンションには魅力もある！3つのメリット

築40年のマンションだからといって、必ずしも売れないわけではありません。

ヴィンテージマンションと呼ばれる希少価値の高い築古物件を含め、築40年でも人気を集めるマンションはたくさん存在しています。

「築40年のマンションなんて売れない…」と諦める前に、まずは買い手側にとってどんな魅力があるのかを考えてみてはいかがでしょうか。

ここからは、築40年のマンションを購入する3つのメリットを紹介します。

広い物件を安く買える

築40年のマンションは、新築マンション価格の半分以下で購入できる可能性があります。

新築ではなかなか手が出せない広い物件を、安く購入できるというのは大きなメリットです。

また、最近の新築物件に比べると、築古マンションのほうが広めの物件が多いという特徴もあります。

少子化の影響により近年の新築マンションは50〜60㎡程度のものが多いため、70㎡以上の広さを求めるとなると、中古マンションのほうがニーズに合う物件数は増えることになるのです。実際に、70㎡以上の中古マンションは、価格が上昇傾向にあると言われています。

立地の良い物件が多い

駅に近い便利な土地に家を建てたいと思っても、すでにマンションが建っているというケースは珍しくありません。そのため、駅近の新築マンションの売り出しは基本的に数が少なく、販売されるとすぐに売れてしまう傾向にあります。

立地にこだわってマンションを探している人にとって、中古マンションのほうが選択肢は多くなります。

築40年でも立地の良い物件なら買い手にとってのメリットは大きく、魅力的にうつるのです。

資産価値が安定している

マンションの資産価値は、築年数が経過するほど下がっていきます。

特に、築浅の物件ほど1年での下落率が高く、新築から5年後の資産価値は8割程度、20年後には5割程度にまで下がると言われています。

しかし、それ以降はほぼ横ばいとなり、資産価値は安定する傾向になります。

そのため、築40年のマンションであれば、購入価格と同程度の価格で売却できる可能性も高く、希少価値の高いいわゆるヴィンテージマンションであれば、資産価値が上がるケースも珍しくありません。

築40年のマンションは売れる！やっておきたい4つの対策

築40年のマンションには買い手にとってのメリットもあり、決して売れない物件ではありません。

しかし、スムーズに売却するためには、それなりの対策は必要になるでしょう。

ここからは、築40年のマンションを売るために、最低限やっておきたい4つの対策について解説します。

ホームクリーニングを入れる

築40年のマンションをスムーズに売るには、見た目をきれいに整えることが大切です。

内覧に来た人の第一印象をよくするためにも、専門の業者に依頼してホームクリーニングを行いましょう。

高額な費用をかけてリフォームをしなくても、床や壁、水回りを美しく磨くだけで、見た目の印象は大きく変わります。

複数の不動産会社で査定する

マンションの売却活動は不動産会社に依頼するのが一般的です。

また、どの不動産会社に依頼するかで、売却価格やスピードは変わる可能性があります。

築40年のマンションを売るのであれば、売中古マンション売却が得意な不動産会社を選ぶことが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しながら検討しましょう。1社ずつ依頼するのが面倒な場合は、不動産一括査定サービスを利用するという方法もあります。

不動産一括査定にはデメリットもある！注意点やトラブル回避の方法を解説

不動産買取も検討する

築40年のマンションを今すぐ売って現金化したい場合は、不動産買取も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

不動産買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらうという売却方法です。

不動産会社に仲介してもらって第三者に売るよりも売却価格は安くなる傾向にありますが、すぐに売れるという点は大きなメリットです。

また、不動産買取業者のなかには、買取保証サービスを提供しているところもあります。

買取保証を利用すると、一定期間は仲介を目的とした販売活動を行い、売れなかった場合は事前に取り決めた価格で不動産買取に切り替えることが可能なため、期限を切って売却活動を行うことができます。

不動産の専門家に相談する

中古マンションに強い不動産会社の選び方がわからない、一定期間売りに出してもなかなか物件が売れないなど、築40年のマンションの売却活動に悩んでしまったときは、専門家の力を借りるのも一つの方法です。

マンションの売却に強い不動産会社の選び方、おすすめの方法を解説

築40年のマンションを売るときの注意点

ここからは、築40年のマンションを売却する際の注意点について解説します。

耐震基準を確認する

築40年のマンションの場合、耐震基準は売却に大きな影響を与えます。

まずは、売却したマンションの建築年月日を調べ、新耐震基準を満たしているかどうかを確認しましょう。

現行の「新耐震基準」は1981年（昭和56年）の6月1日から適用されていますが、築年月日が1981年（昭和56年）の5月31日以前の物件であっても、耐震工事を行い、新基準を満たしている可能性もあります。

事前に管理会社に確認しておくと、売却活動を進めやすくなるでしょう。

リフォームは最低限にとどめる

内覧者からの印象を良くするために、リフォームを検討している方もいるかもしれません。

しかし、売却予定の築40年のマンションに対して高額なリフォーム費用をかけてしまうと、大きな赤字を生み出してしまう可能性もあります。

そのため、大幅なリフォームは避け、クロスの張り替えや水回りのハウスクリーニングなど、最低限にとどめておいたほうが良いでしょう。

築40年のマンションが売れないときはコンシェルジュに相談しよう

築浅物件が好まれる中古マンション市場において、築40年のマンションを売ることは決して簡単なことではありません。そのため、すでに売却活動をスタートしているけれど買い手がつかず、「マンションが売れない…」と悩んでいる方もいるかもしれません。

築40年のマンションを売るには、不動産会社選びがとても重要です。