家の売却活動をスムーズに進めるためには、いくつかの注意点があります。
後悔しないためにも、家を売るときの全体的な流れを把握したうえで、査定依頼・売却準備・内覧対応など、各ステップの注意点を押さえておきましょう。
この記事では、家を売るときの注意点をまとめています。
家を売るときの注意点【査定依頼】
家の売却活動の第一歩は、不動産仲介会社への「査定依頼」です。
査定依頼をするときは、以下の点に注意しましょう。
複数の不動産仲介会社に査定を依頼する
家を売ることを目的とするなら、少なくとも2～３社、できればそれ以上の不動産仲介会社に査定依頼をしましょう。
複数の不動産仲介会社に査定依頼をすれば、それだけ不動産会社選びの判断材料が増えることになり、選択肢も広がります。
ただし、不動産仲介会社が提示する査定額はあくまでも目安であり、必ずしもその価格で売れるわけではありません。
契約をとるために、意図的に高額の査定結果を出す不動産仲介会社がいないとも限らないため、注意が必要です。
査定額が高い会社＝家を高く売ってくれる会社ではないので、売りたい家があるエリアでの販売実績や担当者の対応などをみて、どの会社に依頼するかは慎重に検討しましょう。
自分でも相場価格を調べておく
家を売ると決めたら、実際にどのくらいの価格で売買取引が行われているのか、自分でも相場価格を調べておきましょう。
実際の不動産売買取引実績にもとづく家の売却相場は、「不動産取引価格情報検索（土地総合システム）」などで調べることができます。
提示された査定額が相場と大きく異なる場合は、なぜその金額になったのか、査定の根拠を確認するのがおすすめです。
必要書類がすべて揃わなくても査定依頼は可能
家を売るときに必要な書類は、以下の通りです。
- 身分証明証（本人確認書類）
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
- 印鑑登録証明書および実印
- 確定測量図・境界確認書
- 固定資産税納税通知書
- 都市計画税納税通知書
また、不動産仲介会社から、以下の書類を求められる場合もあります。
- 間取り図・建築図面
- 建築確認済証・検査済証
- 確定測量図および境界確認書
- 地盤調査報告書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 住宅ローン残高証明書・ローン返済予定表
ただし、これらの書類がすべて揃っていなくても家の査定依頼は可能です。
書類をすべて揃えるとなると時間がかかるため、査定依頼・売却準備・内覧対応など、ステップごとにどんな書類が必要になるかを確認しておくと良いでしょう。
家を売却する流れを7ステップで解説！手続きの手順や必要な書類も紹介
家を売るときの注意点【売却準備】
続いては、家の「売却準備」における注意点をいくつか解説します。
住宅ローン残債を把握する
住宅ローンを利用している場合、家を売ると決めた時点で、ローンの残債がいくらあるのかを確認しておきましょう。
ローン残高証明書は、ローンを借り入れている金融機関で発行してもらえます。
残った住宅ローンは、家の売却代金で返済することができます。
しかし、家を売っても住宅ローンが残る場合もあるので、注意が必要です。
家の売却代金よりも、住宅ローン残債のほうが多い場合は、他の資産を売却する、住み替えローンに申し込むなどの検討が必要になるでしょう。
住宅ローンが残った家を売却する方法は、以下の記事でも説明しています。
媒介契約の種類と違いを把握する
家を売るときは、不動産仲介会社が媒介契約を締結します。
媒介契約には、以下の3つの種類があります。
| 種類 | 特徴 |
| 専属専任媒介契約 |
|
| 専任媒介契約 |
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| 一般媒介契約 |
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「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合は、1社に売却活動のすべてを任せることができます。
一方で、「一般媒介契約」の場合は、複数の不動産仲介会社とのやり取りが必要になるため、売主側の負担が大きくなる点に注意が必要です。
売却期間の希望を伝える
不動産仲介会社には、あらかじめ売却期間の希望を伝えておきましょう。
「できるだけ早く売りたい」という方もいれば、「時間がかかっても高く売りたい」という方もいますので、家を売るときの優先順位は人によってさまざまです。
短期間での売却を希望する場合、「相場よりも販売価格を下げる」「不動産買取サービスを利用する」などの検討も必要になるかもしれません。
売却期間以外でも、家を売るにあたって譲れない条件がある場合は、不動産仲介会社にしっかりと伝えることが大切です。
売り出し時期を見極める
希望通りの条件で家を売るには、売り出し時期の見極めも重要です。
一般的に家が売れやすいと言われているのは、新年度がスタートする直前の毎年2〜3月頃です。
この時期の成約を目指すのなら、売却準備は少し前の11〜12月頃にスタートするのが良いでしょう。
ただし、競合物件の有無などによって適切な売り出し時期は変わります。
不動産仲介会社に相談しながら、いつ売り出すかは慎重に決定しましょう。
家を売るときの注意点【内覧対応】
続いては、家を売るときに意外と重要な「内覧対応」における注意点を説明します。
内覧件数は多いほうが成約しやすい
今住んでいる家を売る場合、内覧対応は基本的に売主と不動産会社が一緒に行うことになります。
家の売却では、内覧件数は多ければ多いほど成約しやすいと言われているため、内覧の希望が多い週末は、できる限りスケジュールを空けておくなどの準備が必要です。
どうしてもスケジュールが合わない場合は、不動産仲介会社に家の鍵を渡して内覧対応を任せることもできます。
多くの希望者に内覧をしてもらえるように、臨機応変な対応を心がけましょう。
清掃・換気は徹底する
家を売るための内覧対応でもっとも重視したいのは、第一印象を良くすることです。
内覧者がその家を気に入るかどうかは、最初の数秒間で決まってしまうとも言われています。
例えば、以下のような家は注意が必要です。
- ものが散らかっていて片付いてない
- 洗濯物が室内に干されたまま
- ペット・煙草の臭いがする
など
内覧者に良い印象を持ってもらえるように、まずは清掃や換気を徹底しましょう。
家具やものが少ないほうが部屋は広く見えるため、不用品を処分したり、使用頻度の低い家具や日用品は、レンタル収納サービスに預けておくのもおすすめです。
ハウスクリーニングも徹底する
内覧では、水回りの汚れや設備の状態をチェックする内覧者も多いです。
部屋だけではなく、トイレやお風呂もしっかりと掃除をしておきましょう。
築年数の古い家の場合、水回りだけでもハウスクリーニングを入れると見違えるように印象が良くなります。
自分では落とすことが難しい頑固な水垢や黒カビは、掃除のプロに任せるのも一つの方法です。
メリット・デメリットを整理する
売主として内覧対応をする場合、内覧者からの質問には気持ちの良い受け答えを心がけましょう。
実際に住んでいる人の感想として、家のメリット・デメリットを整理しておくと、スムーズに答えられます。
家を売りたい気持ちは分かりますが、営業マンのようにアピールばかりをしたり、デメリットを隠したり、嘘をつくのはNGです。
メリットだけではなく、デメリットについても正直に伝えたほうが、良い印象を持ってもらえる可能性が高いです。
家を売るときの注意点【売買契約】
家の売却が成約し、買主が見つかったら、次は「売買契約」を締結します。
売買契約についてもいくつか注意点があるので、あらかじめ把握しておきましょう。
手付金はすぐに使わない
売買契約が成立すると、手付金として買主側から売却価格の5〜10％または100万円程度が支払われます。
ただし、手付金はあくまでも預かり金です。
万が一、売主側の都合で売買取引がキャンセルになった場合、手付金は返金しなければいけません。
引っ越し準備などで何かと物入りな時期だとは思いますが、手付金はすぐに使ってしまわないように注意しましょう。
契約不適合責任に注意する
家を売った後、売買契約書に記載がない不都合が発生した場合は、売主側に契約不適合責任が生じます。
例えば、設備の不具合や雨漏り、床下のシロアリ被害などがある場合は、きちんと説明をしておかなければ、契約不適合責任を問われ、補償や賠償などの対応が必要となるのです。
不要なトラブルを避けるには、売買契約書に付属する「物件状況等報告書」「付帯設備表」に、家の状態、設備の不具合等についてきちんと記載することが重要です。
記載のある事項については買主側が承諾したうえで購入することになるため、売主側が契約不適合責任を問われることはなくなります。
家を売るときの注意点【売却後】
続いては、「家の売却が成立した後」の注意点について解説します。
住宅ローンは決済と同時に完済する
家の売却代金で住宅ローンの返済を予定している場合、売却代金の受け取りと住宅ローンの返済は同時に行わなければならない点に注意しましょう。
住宅ローンを完済させたら、抵当権抹消登記の手続きを依頼します。
決済日当日には、売主と買主、不動産仲介会社と金融機関の担当者が全員顔を合わせて、すべての手続きを同時に行うケースもあります。
仲介手数料の支払タイミングは事前に確認する
仲介手数料の支払いタイミングは、不動産仲介会社によって異なります。
以下の2パターンが一般的なので、どちらになるかを事前に確認しておきましょう。
- 引き渡し（決済）時に全額を払う
- 媒介契約を締結する際に半額を、引き渡し時に残りを払う
期日までに確定申告を行う
家の売却によって利益が生じた場合は、売買契約が成立した翌年の2月15日〜3月15日の期間内に確定申告と納税が必要です。
必要書類を揃えたうえで、忘れないように手続きを行いましょう。
家を売るときの注意点は不動産コンシェルジュに相談しよう
家の売却をトラブルなく成功させるには、家を売るときの流れと注意点をあらかじめ理解しておくことが大切です。
何から始めれば良いか分からないという方は、東急株式会社の「住まいと暮らしのコンシェルジュ」にご相談ください。
住まいと暮らしのコンシェルジュでは、宅建士などの資格を持つコンシェルジュが、お客様の売却活動を中立の立場でサポートいたします。
家を売るときの注意点も分かりやすくご説明し、事前の対策方法もアドバイスさせていただきます。
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ご相談料は無料です。ぜひお気軽にご活用ください。
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