土地購入時に留意したい前面道路の幅員と方位におけるメリット・デメリット

土地購入時に留意したい前面道路の幅員と方位におけるメリット・デメリット

前面道路とは、敷地に面する道路のことです。
今回は、住宅地における前面道路の幅や方位によって、どの様なメリット・デメリットがあるのか不動産鑑定評価の観点を中心に簡単に説明したいと思います。

建築基準法では、建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接しなければならないとされており、その道路の幅員は4m以上と定めています。
道路幅員が4m未満の場合は、セットバック(道路の境界線から一定の距離だけ後退させること)が必要となります。
また、道路の種類や敷地が接する間口の長さによっては、その敷地が建築(再建築)不可となる場合もありますので注意が必要です。
詳しくは、所轄の行政機関(市役所や区役所)で調べることができます。
近年は行政のHPでも閲覧できますので、ご心配な方は調べてみてください。

道路の幅について

それでは、まず、道路の幅によるメリット・デメリットについて、住宅地の幅員4m道路と6m道路を比較してみましょう。
(住宅地・平坦地・南道路を想定)

■4m道路…比較的古い分譲地や昔ながらの市街地に多い
【メリット】
◇土地の価格が比較的安い
◇交通量が比較的少なく閑静
◇大型車の通行が無いので、騒音・振動が少ない

【デメリット】
◇車庫入れが難しい場合がある
◇車両サイズによってはすれ違いができない場合がある
◇道路を挟んだお向かいさんとの距離が近く、日陰になる場合もある
◇道路斜線制限により、高さや容積に建築制限が生じる(母屋下がりなど、天井の一部を斜めに下げなければならない場合がある)

■6m道路…区画整理が施工されたエリアや大規模分譲地に多い
【メリット】
◇道路幅が広いので解放感がある
◇日当たり、通風が比較的良好
◇車がすれ違える幅なので、大きな車でも駐車しやすい
◇道路斜線制限が比較的有利になるので、設計の自由度が増す

【デメリット】
◇交通量が多くなり騒音が気になる
◇迷惑駐車されることがある
◇土地の値段が比較的高い

道路の方位について

続いて、前面道路が敷地からみてどの方位になるか、それぞれのメリット・デメリットについて説明します。

■南道路
【メリット】
◇一般的に日当たり、通風に恵まれている
◇売却時に比較的有利

【デメリット】
◇敷地の広さによっては建物が道路に接近し、道路側(南側)に向けて大きな開口部を設ける場合、プライバシーの問題がある
◇土地価格が相対的に高い

■東道路
【メリット】
◇朝日が差し込み午前中は特に明るい
◇南道路に比べて土地価格が比較的安い

【デメリット】
◇建物の設計上、北東に玄関を配置することが多いが鬼門となる

■西道路
【メリット】
◇南道路に比べて土地価格が比較的安い
◇東道路よりも、普段生活する時間帯での日照時間が長い

【デメリット】
◇夏場は西日の影響を強く受ける。

■北道路
【メリット】
・他の方位に比べて土地価格が比較的安い
・南側に居室を広くとることが可能

【デメリット】
・日当たりが厳しい場合がある

以上、道路の方位による違いをまとめました。
デメリットは、家の間取りや外構プランを工夫することにより軽減することも可能です。
例えば、一般的に不動産鑑定評価上は不利と考えられている北道路でも、明るい部屋を作ることが可能ですし、日照の問題をクリアすることができれば、プライバシーや車の駐車場の面で、南道路よりも使い勝手の良い土地にすることも可能です。
物件選びの際は、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、比較検討いただければと思います。

東急株式会社 住まいと暮らしのコンシェルジュでは、経験豊富なスタッフがより詳しくアドバイス致しますので、ぜひ、お気軽にお声掛けください。
皆様のご相談をお待ちしております。

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