土地購入時に留意したい前面道路の幅員と方位におけるメリット・デメリット

土地購入時に留意したい前面道路の幅員と方位におけるメリット・デメリット

前面道路とは、敷地に面する道路のことです。
今回は、住宅地における前面道路の幅や方位によって、どの様なメリット・デメリットがあるのか不動産鑑定評価の観点を中心に簡単に説明したいと思います。

建築基準法では、建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接しなければならないとされており、その道路の幅員は4m以上と定めています。
道路幅員が4m未満の場合は、セットバック(道路の境界線から一定の距離だけ後退させること)が必要となります。
また、道路の種類や敷地が接する間口の長さによっては、その敷地が建築(再建築)不可となる場合もありますので注意が必要です。
詳しくは、所轄の行政機関(市役所や区役所)で調べることができます。
近年は行政のHPでも閲覧できますので、ご心配な方は調べてみてください。

道路の幅について

それでは、まず、道路の幅によるメリット・デメリットについて、住宅地の幅員4m道路と6m道路を比較してみましょう。
(住宅地・平坦地・南道路を想定)

■4m道路…比較的古い分譲地や昔ながらの市街地に多い
【メリット】
◇土地の価格が比較的安い
◇交通量が比較的少なく閑静
◇大型車の通行が無いので、騒音・振動が少ない

【デメリット】
◇車庫入れが難しい場合がある
◇車両サイズによってはすれ違いができない場合がある
◇道路を挟んだお向かいさんとの距離が近く、日陰になる場合もある
◇道路斜線制限により、高さや容積に建築制限が生じる(母屋下がりなど、天井の一部を斜めに下げなければならない場合がある)

■6m道路…区画整理が施工されたエリアや大規模分譲地に多い
【メリット】
◇道路幅が広いので解放感がある
◇日当たり、通風が比較的良好
◇車がすれ違える幅なので、大きな車でも駐車しやすい
◇道路斜線制限が比較的有利になるので、設計の自由度が増す

【デメリット】
◇交通量が多くなり騒音が気になる
◇迷惑駐車されることがある
◇土地の値段が比較的高い

道路の方位について

続いて、前面道路が敷地からみてどの方位になるか、それぞれのメリット・デメリットについて説明します。

■南道路
【メリット】
◇一般的に日当たり、通風に恵まれている
◇売却時に比較的有利

【デメリット】
◇敷地の広さによっては建物が道路に接近し、道路側(南側)に向けて大きな開口部を設ける場合、プライバシーの問題がある
◇土地価格が相対的に高い

■東道路
【メリット】
◇朝日が差し込み午前中は特に明るい
◇南道路に比べて土地価格が比較的安い

【デメリット】
◇建物の設計上、北東に玄関を配置することが多いが鬼門となる

■西道路
【メリット】
◇南道路に比べて土地価格が比較的安い
◇東道路よりも、普段生活する時間帯での日照時間が長い

【デメリット】
◇夏場は西日の影響を強く受ける。

■北道路
【メリット】
・他の方位に比べて土地価格が比較的安い
・南側に居室を広くとることが可能

【デメリット】
・日当たりが厳しい場合がある

以上、道路の方位による違いをまとめました。
デメリットは、家の間取りや外構プランを工夫することにより軽減することも可能です。
例えば、一般的に不動産鑑定評価上は不利と考えられている北道路でも、明るい部屋を作ることが可能ですし、日照の問題をクリアすることができれば、プライバシーや車の駐車場の面で、南道路よりも使い勝手の良い土地にすることも可能です。
物件選びの際は、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、比較検討いただければと思います。

東急株式会社 住まいと暮らしのコンシェルジュでは、経験豊富なスタッフがより詳しくアドバイス致しますので、ぜひ、お気軽にお声掛けください。
皆様のご相談をお待ちしております。

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一番気になるのは、どの位予算がかかるのかということではないでしょうか。

一般的に「予算」「エリア」「建物」の3要素のバランスを見ながら、条件を絞ったり広げたりしていきます。
「予算」は、土地の購入費や諸経費、解体が必要な場合は解体費、水道引き込み費用、引越費用や家具・家電購入費用をトータルで考えます。

お住まい後のライフスタイルも含めご家族で話し合い、その「予算」が決まると、「エリア」と「建物」の条件を絞りやすくなります。

まずは土地を探すことから始めますが、建物が建った後のイメージを想像しての土地探しは難しいですよね。

そこで土地を探す時のポイントをお伝えします。

ポイント1 更地(古家のない土地)なのか、古家が建っている土地なのかを確認する。
解体が必要な場合は工事期間も長くなり、解体費用が別途必要になるからです。

ポイント2 その土地にどんな注文住宅が計画できるかを調べる。
建築基準法で定められた用途地域や様々な制限、自治体によって定められた制限を受けることになるからです。

ポイント3 土地(敷地)と前面道路との位置関係「道路付け」の確認をする。
道路付けにより、玄関の位置や間取りが決まってくることもあるからです。

ポイント4 前面道路がどういう道路なのかを確認する。
都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m(特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上)の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地(土地)でなければならないと定めています。
幅員4m未満の建築基準法上の道路の場合は、道路から建物を後退させて建築しなければいけないなど、建物の広さに大きく影響する部分ですので、十分な確認が必要となります。

さあ、いよいよ住宅の計画です。
購入したい土地が見つかったときは、ハウスメーカーや工務店にご自身のイメージに合った建物のプランニングと概算見積を依頼します。

どんな会社に依頼したらよいのか?住宅資金のシミュレーションから始めたい!
そんな時は、お気軽にコンシェルジュにご相談ください。

2020/03/01

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2020/03/01

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また、土地+建物の総予算も考慮しなければなりません。コンシェルジュでは予算決め、土地選びからスタートし、トータルでサポートしますので安心して検討を進めることができます。

建て替えのご相談の場合
「建て替えたら今より広くできる?」
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「予算いくらあれば建て替えできる?」といったご相談からプランを提案し、徐々に具体的な検討へ進めることもできます。
建築士の資格を持ったコンシェルジュもおりますので、経験を元に費用やプランの目安などお伝えできる場合がございます。最初は漠然としたご要望でも構いません。提携の建築会社各社にヒアリングをしてプランの方向性を決めるところからコンシェルジュがお手伝いします。

注文住宅の場合、建築会社により木造や鉄骨造など構造もさまざまですし、構造や保証などの基準も異なります。そのためプランも幅広くなり、どれを選べばよいか迷ってしまう方もいらっしゃいます。コンシェルジュは中立な立場で、お客様のご要望の優先順位を整理し、会社選定のポイントとなる要素をお伝えし安心して検討を進められるようサポートします。

例えば、お見積でA社が3,000万円、B社が3,500万円で提示したとします。A社の方が安価に見えますが、選定している商品グレードをB社に揃えたらA社は4,000万円になり金額が逆転した、というケースや、10年後、20年後の保証延長にかかる費用まで考えたら金額が逆転したというケースもよくあります。それらをコンシェルジュが分かりやすくご説明しますのでご安心ください。

工事が進む中でご不安な点や困ったことがありましたら、お引渡しまでサポートします。

2020/03/01

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コンシェルジュ編集者

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2020/03/01

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■法的に建替えのできる土地か
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検討の結果、A様の場合は、リフォームの費用が思ったよりも高額になってしまい、またご両親様のスペースが十分に取れないことが分かり、今回は建替えでお話を進めよう、ということになりました。

方針が決まりましたので、今度は建替えの会社をどこにするか、ご検討をスタートします。
すでにご紹介させていただいた1社に追加して、2社ご希望の会社をお選びいただき、ご検討を進めます。
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住まいと暮らしのコンシェルジュでは、お住まいをどうするか方針を決める最初から、お手伝いをしております。お困りの際はぜひご相談ください。

2020/12/07

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2020/03/01

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最近お客様からのお問合せで増加傾向にあるのが、両親や祖父母など、親族の所有する土地に、子(孫)であるお客様が「家を建てたい!」というものです。

「核家族」というフレーズは今やすっかり使われなくなりました。世の中、特に都市部において大多数が「核家族」となっています。核家族化が進むというよりは、世帯のほとんどが核家族になってきたいま、今度は親世帯と子世帯が「近居」「同居」「完全分離二世帯」で暮らす、はたまた「職住接近」など、住まい方もご家庭の事情に合わせて様々な呼び名がうまれるまでになりました。

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「親名義の土地に、新築を考えています。」
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このようなご相談が十年ほど前に比べて多くなったように思います。

家を建てたいと思っているところへ、親御さんから「土地を使っていいよ。」と言われれば、こんなにありがたいことはないですよね。
 そこで 【親の土地を借りるのはタダでしょうか?】という疑問が出てきませんか。
「そりゃぁ、家族なので当然タダでしょ!? まぁ、固定資産税くらいは払ってもいいけど。」
このように考える方が多いのではないでしょうか? まったくのタダはやっぱりちょっと申し訳ない、気持ちとして少しくらい払ってもいいかな、そう考えるのも尤もですね。
正解は、親御さんの土地を借りるのはタダでも問題ありません。そして、まったく逆に相当の権利金と地代をきちんと支払うことも問題ありません。問題は「贈与税」と「相続税」です。

親御さんの土地を借りて、新築をする時にまず押さえておきたい税金は大きく二種類。
「贈与税」と「相続税」です。

まず「贈与税」についてみていきましょう。土地を無償で借りることを「使用貸借」といいます。この場合、金銭の授受がないことが大事です。使用貸借の場合は贈与とみなされないので「贈与税」も掛かりません。逆に中途半端な額の地代を支払うと「使用貸借」とは認めてもらえず「賃借権」という権利が発生。その「賃借権」を不当に安い金額(≒相場より安い地代)で得ているものとされます。相場の権利金や地代より安価となる支払い金額は贈与とみなされてしまいます。親御さんに「せめてもの気持ち」と支払った地代が、思わぬ形で課税対象とされることもありますから要注意です!

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通常、他人(第三者)に貸借している土地であれば、権利金や地代を受け取ります。そうすると当然借地権が発生し、土地の相続税評価は下がります。評価額に対して税率がかけられるので、評価が下がれば相続税も低く抑えられます。しかし、使用貸借の場合は、借地権が発生しているとはみなされないため、親の自用地(借地ではない)として評価することになるため、相続税評価額も高額になりがちです。話が煩雑になるのでここには詳しく述べませんが、「借地は自用地よりも相続税評価が低い」ことは覚えておいてくださいね。

ご自身の場合、どこに重きを置いて土地活用を考えるべきか? 土地の評価、相続人の数、相続財産の内容と評価など、考慮すべき点はたくさんあります。コンシェルジュでは定期的に【税理士による「個別」税務相談会】を各店で実施しております。中立の立場で税理士が、お客様のご相談に応じます。

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2021/01/04

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2020/03/01

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