土地探しのコツ7選｜注文住宅にぴったりの土地の探し方

本稿の概要
⏵土地代・建築費・諸費用を含めた予算配分を最初におこない、希望条件の優先順位を明確にすることで、現実的かつ効率的な土地選びが可能になる。 ⏵地盤・接道・法的制限・災害リスクなどに注意し、先達の失敗事例から学ぶことで、予算超過や希望の家が建てられないといったトラブルを防げる。 ⏵不動産会社・建築会社・金融機関と連携し、立地・法規制・ライフライン整備など多面的に土地を評価することが、後悔のない土地選びにつながる。

理想のマイホームづくりに欠かせないのが、土地探し。しかし「何から始めたらいいの？」「失敗しないコツは？」と悩む方が多いのではないでしょうか。

じつは、土地探しには知っているかどうかで結果が大きく変わる《コツ》があります。知らずに進めてしまうと、予算オーバーや理想の家が建てられないといった落とし穴にハマることも。

本稿では、《注文住宅にぴったりの土地を見つけるためのコツ》を7つに厳選してご紹介します。土地探しで後悔しないために、あなたも大切なポイントを学んでおきませんか？

土地探しを始める前の大切な準備編

土地探しには慎重さが求められますが、それと同時に、自分たちの理想の暮らしを描きながらワクワクできる、とても楽しいプロセスでもあります。

希望の家を実現するための《最初の一歩》として、少しずつ土地探しの知識を深めながら、前向きに進めていきましょう。

それでは、土地探しを始める前の《コツ》からご紹介します。

• 土地と建築、諸費用の予算を設定する
• 土地選びの希望条件と優先度を明確にする
• リスクのある土地・買わないほうがいい土地の特徴を知っておく
• よくある土地探しの失敗事例を知っておく

なぜ上述の行為が重要なのか、順番に解説します。

土地と建築、諸費用の予算を設定する

土地購入プロセスの最初のステップは、綿密な資金計画の立案です。

たとえば、高額な商品を購入する際、多くの方が予算と支払い方法を確認してから商品選びに進むはずです。土地探しも同様ですが、それ以上に綿密な予算配分と支出バランスの検討が求められます。

というのも、土地の費用は家づくり全体の費用の半分程度だからです。土地に資金を使いすぎると、建物の設計や仕様に妥協が必要になる可能性があります。

まずは、次の式をもとに総予算の全体像を把握しましょう。


総予算を立てる際は、自己資金や住宅ローンの借入可能額、親からの援助など、あらゆる資金源を考慮する必要があります。

また、見落としがちな「諸費用」と「付帯工事費」に注意してください。これらを甘く見積もると、大幅な予算超過につながりかねません。

諸費用	土地代金の約5～10%を占める「手数料・税金・保険料・清算金」のほか、建築に関する「手数料・保険料・税金・引っ越し費用・家財購入費」、ローン関連の手数料や保証料など。
付帯工事	既存建物がある場合の解体工事、地盤が軟弱な場合の改良工事、敷地に電気・ガス・給排水が来ていない場合の引込工事、カーテン・照明・エアコン取付工事、外構工事など。

これらを考慮したうえで、土地と建物、諸費用の予算バランスを優先度に合わせて設計することが重要です。

最初に資金計画をしっかり立てておけば、費用のブレを抑え、理想に近い家づくりをスムーズに進めることができます。

土地選びの希望条件と優先度を明確にする

すべての希望条件を完璧に満たす土地を見つけるのは、現実的には困難です。ですから、譲れない条件と妥協できる条件を明確に分けることが不可欠です。

理想を追い求めるあまり、条件を厳しくしすぎてしまうと、土地探しが長期化したり有望な物件を買い逃してしまったりするリスクもあります。

たとえば、「駅から徒歩10分以内」「日当たり良好」「静かな環境」といった希望条件をリストアップすることは重要ですが、それぞれの優先度を明確に設定することが大切です。

おすすめは、各条件に対して以下のようにスコアを付けていく方法です。

• 優先順位1位の条件適合：100点
• 優先順位2位の条件適合：90点
• 優先順位3位の条件適合：80点
• 優先順位4位の条件適合：60点
• 優先順位5位の条件適合：40点
• 優先順位6位以下の条件適合：20点

気になる土地を見学する際、この配点基準に基づいて各候補地に点数を付け評価します。そうすれば、客観的な比較が可能になり、判断に迷うことが格段に減ります。

こうした手法を取り入れることで、感覚や思い込みに左右されにくくなり、冷静かつ納得感のある土地選びを実現できるでしょう。

リスクのある土地・買わないほうがいい土地の特徴を知っておく

理想の土地に出会うためには、選ぶべき土地だけでなく、避けたほうがよい土地の特徴も押さえておくことが重要です。

将来的なトラブルや予期せぬ出費を避けるためにも、購入前に《リスクのある土地》や《買わないほうがいい土地》の特徴を知っておきましょう。

ただし、対策をすることでリスクを解消できる物件も多くあります。リスクがあるからと言ってすべてを検討から外すのではなく、対策ができるのか、対策できる場合は費用・時間がどのくらいかかるのかも確認して検討することが大切です。

▼後々トラブルや追加費用が発生する可能性がある土地

次のような条件に該当する土地は、あとから思わぬ出費やトラブルにつながる可能性があります。

• 地盤が弱く、改良工事が必要になる土地
• 浸水想定区域や土砂災害警戒区域など、災害リスクの高いエリア
• 隣地との境界が曖昧な土地
• ガス・電気・上下水道などのライフラインが未整備の土地

たとえば軟弱地盤では、改良工事に100万円以上かかることもあります。たとえば、都内エリアは多くの場合地盤改良費がかかります。その費用は数十万円～数百万円と幅がありますので、余裕をみて確保しておくことが大切です。

地盤改良の傾向をご紹介しましょう。

• 川沿いや平坦な土地は、地盤改良がかかるケースが多い
• 鉄骨造やRC造など重量のある建物では、数百万円かかるケースもある
• 地点ごとに違いが出るので、調査しないと具体的な金額は分からない

このような状況ですので、購入したい土地が見つかったら、建築会社に周辺事例の情報を聞いておくと安心です。

また、隣地との境界が曖昧な土地は近隣トラブルの原因になりやすく、測量や境界確認のための費用がかかることもあります。

さらに、ライフラインが未整備の土地では、引込工事の費用負担が発生したり、場所によっては引き込みが困難だったりするケースもあります。

▼設計の自由度や将来的な売却に制約のある土地

以下のような条件を持つ土地は、建築や将来的な売却に制約がかかる可能性があります。

• 道路に2m以上接していない（接道義務を満たしていない）
• 市街化調整区域に指定されている

「接道義務」を満たしていない土地は、原則として新築や再建築が認められず、資産価値にも影響します。

また、市街化調整区域（市街化を抑制する地域）は、住宅の建築が厳しく制限されます。将来的に自由な活用や売却がしづらくなるリスクがあります。

このようなリスクを抱える土地は、相場より安く見えることが多く、一見すると「お得」に思えるかもしれません。

しかし、安さの裏には理由があります。購入前には必ず不動産会社や建築士などの専門家に相談し、リスクの有無をしっかりと見極めましょう。

よくある土地探しの失敗事例を知っておく

他の人がどんな失敗をしたのかを知っておくと、土地探しの参考になります。

実際の失敗事例から学ぶことで、現実的な視点を持って土地選びに臨むことができ、意思決定にも迷いが少なくなります。

事前に失敗事例を知るメリットは、次のとおりです。

• 自分の条件設定や考え方を見直すきっかけになる
• 土地を多角的に評価する視点が得られる
• 同じ失敗をしないための具体的な対策が見えてくる
• 慎重かつ計画的に判断する姿勢を養える

では、よくある失敗のパターンと、失敗の防ぎ方を見ていきましょう。

▼予算オーバーで計画が崩れた

繰り返しになりますが、土地購入に予算を使いすぎて、建築費や諸費用を節約せざるを得なくなるケースが少なくありません。

また、表面上は安い土地でも、地盤改良やライフライン整備などの追加費用で結果的に割高になるケースもあります。

土地探しでは、土地単体の価格ではなく、総額での資金計画が必須です。

▼理想の家が建てられなかった

「建ぺい率や容積率、高さ制限などの法規制を把握せずに土地を購入したため、理想の間取りにできなかった」というケースもあります。

土地の形状や接道条件も間取りに影響します。ですから、面積や価格だけでなく、法的・物理的な制約を含めて土地を評価することが重要です。

▼決断の先延ばしでチャンスを逃した

「もっといい土地があるかも」と土地探しを続けているあいだに、数年経ってしまう人も珍しくありません。条件を明確にしておくことで、判断力が上がります。

また「条件のよい土地を見つけたのに、悩んでいるあいだに売れてしまった」というケースもよくあります。じっくり吟味することも大切ですが、不動産売買では決断スピードも求められます。

▼失敗を防ぐための4つのポイント

失敗を防ぐには、以下のことが大切です。

• 予算を明確にし、建物・諸費用も含めて資金計画を立てる
• 住宅ローンの事前審査を済ませて、購入の準備を整える
• 土地と建物それぞれの希望条件と優先順位を整理する
• 100点満点の土地はないと心得て、納得できる妥協点を見つける

失敗事例は、単なる知識としてだけでなく、「なぜそのような失敗が起きたのか」「どうすれば防げたのか」という視点で学ぶ姿勢が大切です。

土地探しの実践編

つづいて、実践的な土地探しのコツをご紹介します。

• 不動産会社やWebサイトなど、さまざまな手段を活用する
• 不動産会社や建築会社、銀行などの専門家と連携する
• 気になる土地が見つかったら多角的な視点でチェックする

上述のポイントを押さえることで、土地探しをより成功に導くことができます。

不動産会社やWebサイトなど、さまざまな手段を活用する

土地探しをする方法は「不動産会社に相談する」だけではありません。他にもさまざまなアプローチがあり、それぞれ異なる特徴を持っています。

主な土地の探し方をご紹介します。

• 不動産情報サイトを活用する
• 不動産会社に相談する
• ハウスメーカーや工務店に相談する
• 現地を自分で歩いて探す
• コンシェルジュサービスを利用する

順番に詳しく解説していきます。

▼不動産情報サイトを活用する

パソコンやスマートフォンを使って、希望エリアや沿線、価格帯を絞り込みながら手軽に検索できるのが、不動産情報サイトの魅力です。

不動産情報サイトなら、自宅にいながら最新の土地情報を収集できます。24時間いつでも閲覧可能ですので、忙しい方にもぴったりです。

▼不動産会社に相談する

不動産会社に相談することで、自分では見つけにくい土地情報や、不動産に関する専門的なアドバイスが得られます。

また、条件や予算に合った土地の紹介だけでなく、資金計画や借り入れについても相談に乗ってくれます。一般公開前の土地情報を提供してもらえるケースもあるでしょう。

▼ハウスメーカーや工務店に相談する

ハウスメーカーや工務店の中には、独自の情報源や自社分譲地を持つ「土地探しに強い」会社もあります。

また、ハウスメーカーや工務店は、建築する立場から土地探しをフォローしてくれます。土地と建物の予算バランスを考え、理想の住宅を実現する可能性を高めてくれるでしょう。

▼現地を自分で歩いて探す

「住みたいエリアが決まっている」方には、実際に足を運んで土地を探す方法も有効です。Web検索等で見落としていた売り土地を見つけられる場合があります。

実際に現地を歩くことで、周辺の雰囲気や生活感を肌で感じることもできます。書類だけではわからない、騒音やニオイなどの情報を得られる可能性もあります。

▼コンシェルジュサービスを利用する

近年、コンシェルジュ型のサービスも増えてきました。建築主の家づくりに関するさまざまなお悩みに寄り添い、解決できるように伴走してくれます。

東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」も、建築や不動産の資格と豊富な知識を持つコンシェルジュが、中立的な立場で土地探しをサポートしています。

土地選びのアドバイスや、不動産会社・建築会社の紹介など、さまざまなサービスを無料でご利用いただけます。東急沿線で土地を探している方は、お気軽にご相談ください。

不動産会社や建築会社、銀行などの専門家と連携する

土地を購入して家を建てることは、人生の中でもとくに複雑かつ大きなプロジェクトです。法的・技術的・資金的な制約が複雑に絡み合うため、ひとりで完璧に進めるのは困難でしょう。

そこで重要になるのが、不動産会社や建築会社、金融機関などの専門家との密な連携です。土地探し・家づくりにおける「専門家の連携」が大切な理由を4つご紹介します。

▼情報の非対称性を補うため

建築主であるあなたと、不動産・建築・金融の専門家とでは、知識や経験に大きな差があります。

その差を埋めるには、専門家からの情報提供が不可欠です。また、あなたの疑問を専門家に伝えることも必要です。

わからないことを素直に聞き、納得いくまで説明を求めることで、情報の格差が埋まっていきます。

▼専門外の領域をカバーするため

不動産会社は土地のプロ、建築会社は建物のプロ、銀行は融資のプロです。それぞれが高い専門性を持っていますが、自分の領域以外には疎いことも少なくありません。

たとえば、建築会社が土地探しの段階から関与することで、「この土地では希望の間取りが入らない」といったリスクを未然に防げるケースもあります。

▼問題発生時に迅速に対応するため

土地の契約から建物の引き渡しまでの過程では、予期せぬ問題が発生することもあるでしょう。

問題が発生したとき、各専門家が連携していれば、迅速な情報共有と的確な対処が可能になります。トラブルの芽を小さいうちに摘むためにも、関係者同士の連携体制は欠かせません。

▼資金計画を最適化するため

土地代・建築費・諸費用 ―― 家づくりにかかる費用はすべてが連動しています。

各専門家が連携することで、総予算の中で無理なく、かつ理想の家を建てるための最適な資金計画を立てられます。

住まいと暮らしのコンシェルジュでは、提携するファイナンシャルプランナーと一緒にお客さまの資金計画づくりもお手伝いしております。早い段階で安心できる資金計画をシミュレーションすることで、安心してマイホーム建築の計画を進められますよ。まずはお気軽にご相談ください。


このように、不動産会社や建築会社、そして金融機関がそれぞれ独立して動くのではなく、ひとつのチームとして家づくりを進めることが大切です。

土地探しを始めたら、金融機関や不動産会社だけでなく、できるだけ早い段階で建築会社にも相談することをおすすめします。

気になる土地が見つかったら多角的な視点でチェックする

土地の善しあしは、価格や広さといった表面的な情報だけで判断してはいけません。

立地条件・法的制約・ライフラインの整備状況・災害リスクなどを含む多面的なチェックが、後悔しない土地選びには不可欠です。

主な評価ポイントを5つご紹介します。

▼立地条件

生活の利便性や快適性を左右する立地条件は、最優先で確認すべきポイントです。

まず確認しておきたいのが、以下の3つです。

• 通勤・通学のしやすさ
• 周辺環境
• 生活に必要な施設

交通機関や車で通勤・通学する場合は、最寄り駅やバス停、幹線道路までの距離を確認しておきましょう。実際の所要時間を調べておくことも大切です。

周辺環境はどうでしょうか。静かな住宅街か、騒音やニオイが気にならないかなど、五感で確認することが大切です。

スーパーや病院、銀行など、生活に必要な施設へのアクセスと所要時間も確認しておきましょう。生活のしやすさに直結します。

可能であれば、以下も確認しておくとよいでしょう。

• 教育環境
• 治安・地域の雰囲気

学校・保育施設が近いか、安全な通学路が確保されているか、お子さまが習い事をされている場合はそのアクセスも確認しましょう。

昼夜の雰囲気や近隣住民の様子なども、実際に歩いて感じてみてください。不動産会社に地域の評判を聞いてみるのも有効です。

▼土地の状況

土地の形状と高低差の確認も重要です。建設費用や設計の柔軟性、そして日々の利便性に影響を与えます。

たとえば、不整形地（三角形、旗竿地など）は整形地より安価な傾向があります。しかし、建築の自由度が低かったり、建築費が高くなったりしがちです。

道路との高低差が大きい土地は、擁壁や階段の設置などに高額な追加費用がかかったり、建築が制限を受けたりする場合があります。

▼ライフラインの整備状況

ガス・電気・上下水道などのライフラインが整っているか、必ず確認してください。未整備の土地は、場合によっては100万円を超える引込工事費用が発生します。

エリアによっては引き込み自体が困難なケースもあるため、事前に不動産会社や建築会社に確認しておくと安心です。

▼地盤の状態と災害リスク

地盤が弱い土地は、地震や洪水などの自然災害に対して脆弱です。予期せぬ高額な地盤改良費用が発生する可能性もあるため、購入前に地盤のチェックが推奨されます。


また、洪水や土砂災害のリスクがある地域に位置していないか、自治体のハザードマップを確認しておくことも大切です。暮らしの安全性に直結するだけでなく、災害関連の保険の費用にも影響します。

▼法的条件

法的条件は、その土地にどのような建物を、どのくらいの規模で建てられるかを決定づけます。住宅設計に大きく影響するため、購入前に詳細な確認が必須です。

たとえば、以下の状況をチェックしておくと安心です。

都市計画区域	土地が都市計画区域内にあるかを確認。「市街化調整区域」に該当する場合、原則として住宅の建築は許可されない。
用途地域	都市計画法に基づき定められた「用途地域」の確認。13種類あり、それぞれ建てられる建物の種類や規模が制限されている。
建ぺい率・容積率	敷地面積に対する建築面積や延床面積の割合。用途地域ごとに上限が指定されている。上限を超える規模の建物は建てられない。
接道状況	敷地は、一定の幅（原則4m以上）の道路に2m以上接していることが求められる。前面道路の幅が4m未満の場合、敷地の後退（セットバック）が必要。
高さ制限	絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限などを確認。日当たりや通風、良好な環境を確保するために設けられている。

法的な条件を自分で調べることは困難です。不動産会社や建築会社に確認してもらうとよいでしょう。

まとめ：土地の探し方やコツを覚えて理想の土地を手に入れよう

理想の住まいづくりは、理想の土地との出会いから始まります。今回ご紹介したコツや注意点が、満足できる土地の購入につながれば幸いです。

土地探しは、情報収集や比較検討の積み重ねです。信頼できる専門家のサポートも上手に活用しながら、焦らず、一歩ずつ進めていきましょう。

また、情報が揃ったとしても、購入すべき土地を見極めるのは簡単ではありません。不安がある方は東急株式会社「住まいと暮らしのコンシェルジュ」にご相談ください。

建築や不動産の資格を持つコンシェルジュが、あなたの土地探し・土地選びをお手伝いいたします。