新築建売住宅のデメリットと購入時の注意点 - 注文住宅との違いは？

- 新築戸建
2021/12/28

毎年たくさんの方が建売住宅を買い、幸せに暮らしています。一方で「建売を買って失敗した」と後悔されている方もいます。その差は、どこで生まれるのでしょうか。

住宅は「人生最大」と言ってもいい大きな買い物です。絶対に、買ったあとで後悔したくないですよね。そこで必要になるのが、失敗や後悔を防ぐための知識です。

本稿では、建売住宅を買う前に知っておきたいメリットやデメリット、建売住宅を買う際の注意点などをご紹介します。ぜひ最後までご覧いただき、マイホームを購入する際にお役立てください。

新築建売住宅のデメリット

新築建売住宅を買って後悔する方は、ふたつのグループに大別できます。まず、欠陥住宅を買ってしまった方。そして、建売住宅が合わなかった方です。

前者は注文住宅でも起こりえますので、建売住宅に限った話ではありません。後者は「注文住宅にすればよかった」と後悔されるケースです。

このような失敗を防ぐには、建売住宅の長所と短所を把握したうえで注文住宅と比較検討して、自分に合っているか判断することが大切です。まずは短所から、3つご紹介しましょう。

間取りの変更ができない
デザインが画一的
施工不良を防ぎにくい

それでは、それぞれ注文住宅と比較しながら、順番に詳しく解説します。

1.間取りの変更ができない

建売住宅は、販売開始時点で設計が完了しているうえ、建築確認（行政の建築許可審査）も済んでいます。ですから、たとえ工事未着手の物件であっても、間取り等の変更は請けてくれません。

厳密に言うと「軽微な変更届」や「計画変更の確認申請」の手続をすれば変更可能です。しかし、建売住宅は効率化でコスト削減を達成していますので、基本的に設計変更を受け付けてくれないとお考えください。

一方、注文住宅は間取りから施主（建築主）がつくり上げていきます。建売住宅はレディメイド、注文住宅はオーダーメイドと考えていただくと分かりやすいでしょう。

2.デザインが画一的

先述のとおり、建売住宅は効率化でコスト削減を達成しています。そのひとつの施策として設計や建築材料を規格化していますので、同じ分譲会社が建てた家はどれも似たデザインになりがちです。

販売戦略として意匠性が高い外観にすることもありますが、まれなケースです。内装材や住宅設備も汎用的な普及品を使いますので、外観・内装ともに、やや没個性的な印象を受けることは否めません。

一方、注文住宅は自由にデザインできます (ただし、土地形状や建築関連法規の制約がある)。あなたの個性に合わせて、外観も内装も唯一無二のスタイルにできます。

3.施工不良を防ぎにくい

注文住宅は、施主（建築主）が建築過程を確認できます。一方、建築済みの建売住宅は、それができません。たとえば以下の項目は、家が完成してしまうと目視ではチェックできなくなるのです。

基礎の配筋
壁の中の断熱材
構造駆体の金物
外壁材の下地

さらに、完成物件を買う場合は、買主が建築現場を視察できません。買主が現場に来ないと、どうしても職人の緊張感が下がります。施工不良が見過ごされやすい状況、と言えるでしょう。

家の大部分が手づくりである以上「施工ミス、ゼロ」というわけにはいきません。ですから家づくりには、不良を見逃さず、すべて修正する態勢が求められるのです。その点では、注文住宅が有利です。

新築建売住宅のメリット

つづいて、新築建売住宅のメリットを3つご紹介します。

ローコスト（価格が安い）
住む家のイメージがしやすい
最小限の労力で早く住める

順番に、詳しく解説します。

1.ローコスト（価格が安い）

建売住宅はローコストで建てていますので、注文住宅に比べて安く取得できます。とは言え、コスト削減はさまざまな施策の結果であり、単純に「安かろう悪かろう」とは言えません。

たとえば、施工数が多い売主（パワービルダーと呼ばれる）は、同じ設計の家を大量生産しています。使っている住宅設備も、過剰な機能をなくした専用モデルです。土地も安く仕入れています。

その結果、以下のコストダウンができるのです。

設計費
材料費
人件費
土地代

一方、注文住宅は一邸ごとに違う間取りと仕様で設計します。その結果、仕入れコストや建築コスト、打ち合わせコスト（人件費等）などさまざまな費用がかさみます。土地も、建売事業者ほど安く買えません。

なお、建売住宅は明確な価格で契約できるので、追加費用が発生しません。注文住宅は、着工後に追加工事を発注して契約金額から追加費用が発生するケースもあります。

2.住む家のイメージがしやすい

完成済みの建売住宅は、ありのままを見て買えます。たとえ未完成であったとしても、同じ売主が販売する似たタイプの住宅が参考になるでしょう。

実物を見て買える建売住宅は、そこでの生活をイメージしやすく、購入に際して安心感があります。

一方、注文住宅は契約前に実物を見られません。確認できるのは図面やパース（スケッチや3D画像で外観や内観を描いたもの）くらいです。完成後に「思っていたのと違う」と感じることもあり得ます。

3.最小限の労力で早く住める

建売住宅は、間取りや仕様がほぼ固まっていますので、打ち合わせが少なくて済みます。変更可能な内装や住宅設備についても、選択肢の中から選ぶだけですので、あまり労力を必要としません。

建築済みの物件を買えば、短期間で引っ越しまで進みます。引っ越しする時期が決まっていて、あまり時間がない方は、建売住宅が有力な選択肢になるでしょう。

一方、注文住宅は、初動の情報収集から引っ越しまで早くても1年くらいかかります。土地探しから始める場合は、2～3年かかる方も珍しくありません。

建売住宅を買う際の注意点

最後に、建売住宅を買う際の注意点を3つご紹介します。失敗や後悔のリスクを下げるために、ぜひ覚えておいてください。

不具合が修正されるまで、引き渡しを受けない
必要に応じて、ホームインスペクションを活用する
売主から直接買えるか確認する

順番に、それぞれ詳しく解説します。

1.不具合が修正されるまで、引き渡しを受けない

さまざまなコスト削減の結果、建売住宅はリーズナブルな価格設定になっています。これは大きな魅力であり、最大限享受すべきでしょう。

しかし、通常あるべき品質を欠いた物件を買ってしまうと、それがかなわなくなります。それどころか、建物の寿命が短くなり、コストパフォーマンスまで落としてしまうこともあり得ます。

そのような事態を避けるために、引き渡し前の最終チェック（内覧会）は丁寧におこないたいところです。もしも不具合を発見したら、修正を依頼して、直るまで引き渡しを受けてはいけません。

2.必要に応じて、ホームインスペクションを活用する

住宅は、膨大な数の材料と複雑かつ専門的な技術でつくられた製品です。素人が引き渡し前の最終チェックをおこなうことに、いささか不安を感じる方もおられることでしょう。

そんなときは、費用がかかりますが、専門家によるホームインスペクション（住宅診断）サービスをご活用ください。専門家が内覧会に同行して、住宅を調査・診断してくれます。

3.売主から直接買えるか確認する

建売住宅の販売スタイルは、2種類に大別できます。ひとつめは、売主による「直接販売」。ふたつめは、売主と買主の間に不動産会社を挟む「仲介」です。

じつは、売主から直接購入すると仲介手数料がかかりません。仲介物件であっても、売主が直接販売のチャネル（集客ルート）をもっていないか確認してみましょう。

ただし、製造にリソースを集中している売主（パワービルダー等）は、販売を不動産仲介会社に任せています。そのような物件は直接購入できませんので、必ず仲介手数料がかかります。

【まとめ】建売住宅を購入する際はデメリットを許容できるか検討を

ほとんどの方にとって、住宅は一生で一番大きな買い物です。どのような住宅が自分に合うのか、しっかり検討してから後悔の残らない選択をしたいですよね。

しかし、分譲住宅会社へ行けば、建売住宅を推すでしょう。工務店やハウスメーカーへ行けば、注文住宅を推すでしょう。マンションデベロッパーへ行けば、分譲マンションを推すでしょう。

そのような状況では、「家かマンションか、新築か中古か」と迷っている方は、どこも相談に行きづらいのではないでしょうか。そんなときこそ、コンシェルジュ型のサービスをご活用ください。

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