【実例紹介】実家を二世帯住宅に。リフォームor建て替え、どちらにしよう？＜後編＞

相談者A様は30代主婦で、ご主人様、1歳、3歳の子ども2人の4人家族です。これまで社宅にお住まいでしたが、退去期限まであと3年となり、将来の住まいについて考えるようになりました。近くに住むA様の両親に相談したところ、実家をリフォームか建替えで二世帯住宅にして一緒に住まないかと提案されました。ご主人様も賛成してくれたので、コンシェルジュに相談にいらっしゃいました。

コンシェルジュについては、以前からご存じだったそうです。たまに店の前を通っていたし、駅のポスターもよく見るので、なんとなく親近感を感じていて、買い物のついでに立ち寄ってくださいました。

■実家を二世帯住宅にするには、リフォームか建替えのどちらが良いか、費用がどのくらいかかるか、費用面以外のメリットやデメリットについて考え方を教えて欲しい
■この検討に適した会社を紹介して欲しい

カウンターのコンシェルジュと話をして、希望の相談ができることがわかったので次回の予約をしていただきました。

A様とご両親様が特に気にされていたのは、費用です。リフォームと建替え、それぞれの金額がいくらになるのか予測できず不安に思われていました。費用の目安がわかれば。どちらで検討を進めるか、どのように用意するかを家族で相談できます。ご両親様は、できれば自分達の貯金の範囲でリフォームをとお考えでした。そこで、金額の目安を確認するために、リフォーム会社1社とハウスメーカー１社に見積を依頼することになりました。

リフォーム会社が調査を実施した結果、建物は築50年超で全体の耐震補強と断熱工事が必要なこと、構造の制約により二世帯向けの間取りは難しいことがわかりました。またリフォーム費用は概算で2000万円超の見積となり、ご両親様の貯金では不足することもわかりました。　ハウスメーカーによる建替え提案は、概算4500万円でした。

A様はご両親様とも相談して、リフォームではなく建替えにすること、費用は子世帯がローンを組み、ご両親様も現金を出すという方針に決定されました。

コンシェルジュとの会話の中でA様の不安も以下の4点に整理できました。

①住宅ローンについて、今後子どもの学費等もあるため、家計に無理のない金額を知り、その予算で建築可能なハウスメーカーで検討したい。

②5歳違いのお姉様がいて、実家を二世帯住宅にしてA様が住むことについて同意を得るのは難しそう。将来相続でもめないためにどうすれば良いか。

③A様はデザイン全般にこだわりがあるので自分の好みを理解してもらえるか。

④自分のペースで検討を進めたい。決断を急かすような営業活動は控えてもらえるか

コンシェルジュと情報を集めながら、検討すべきポイントが見えてきたA様。今度は実家の建て替えをどのように進めたらいいのでしょうか？
次回コラム【後編】に続きます。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者が固定資産の所在する市町村に納める税金です。
建物が建っている場合は、固定資産税・都市計画税が軽減されます。この特例を「小規模宅地の特例」と言います。

さて、建て替えのために既存の建物を解体し、1月1日は更地になっていた…そんな時、当該年度の固定資産税・都市計画税の額はどうなるのでしょうか？

１月１日時点で、既存の建物を取り壊して住宅を新築中の土地や 建替え予定の土地には、原則として小規模宅地の特例は適用されないのです。

■小規模宅地の特例の適用

毎年4月から6月に固定資産税・都市計画税(土地・家屋)納税通知書が送付されますが、
1月1日時点で建て替え中の土地・建築予定地の納税通知書には減免される前の税額、つまり更地の扱いになっています。

当該年度は小規模宅地の特例が適用されないのでしょうか？
建物引き渡し後、固定資産所在の市区町村(東京23区は東京都)の税務課等に、住宅用土地の減免適用の必要書類を申請（確認申請済書の資料等）し、特例要件に該当する場合は小規模宅地の特例が適用されます。
その後、住宅用土地の変更（減免）された固定資産税・都市計画税明細書が送付されます。

※市区町村によっては建替え途中でも特例を受けられることもあります。
２３区内で住宅建替え中または建替え予定の土地をお持ちの方へ

ただし、当該年度の前年1月1日も同じ所有者でなければ適用されませんので、
古家付き土地を購入し、建て替えを検討されている場合は、1月2日以降に解体工事に着工するか、同年12月末までに建物が完成している(※)ことをおすすめいたします。
※建物の完成時期の解釈は該当自治体にご確認ください。

新築した建物の固定資産税はどうなるのでしょうか？
建物は家屋調査後、翌年の納税額が決まります。

新築住宅に対する建物の固定資産税の軽減があります。

都市計画税は原則として軽減の特例はありません。ただし、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります。すべての手続きが終わるまでは、当概年度の4月から6月に固定資産税・都市計画税(土地・家屋)納税通知書に従って納付しましょう。

手続き等は固定資産所在の市区町村(東京23区は東京都)の税務課等にご確認ください。

築40年の３DKのおうちを、お子様の成長に合わせて間取り変更をされたいとコンシェルジュにご相談がありました。
ご相談者様は、自分達の希望が予算内に納まるのか、相談できるリフォーム会社も判らないし、一度相談したらそのまま契約しなければならないのか…と、最初は不安でいっぱいでした。
そこで、まずはご要望を書き出してみて、優先順位を決めながら、リフォーム会社に提案をして頂くことにしました。

■階段が家の中央にあるため、キッチンとリビング・ダイニングスペースが分けられてしまい、生活しづらい。
■狭くても良いので、二人の子供にそれぞれの部屋を作りたい。

ご相談者様は3社のリフォーム会社の提案を検討することにし、それぞれのご提案を伺い、その中の1社とお話を進めていくことにしました。

木造の2階建て住宅は比較的間取り変更がしやすいので、今回のリフォーム工事ではまず階段位置を変更し、2階に主寝室と子供部屋2部屋を確保出来るか検討しました。

■子供部屋の提案で気にいったポイントは
①それぞれのスペースが同じくらいになること
②子供部屋スペースはそれぞれ4帖くらいと広くないため、ロフトを作り収納スペースを造ったこと
お子様達は天井が高くなり、ロフトに2帖ずつのスペースがとれたので大満足されていました。

■1階は階段の位置を玄関のすぐ側に移動したので、キッチンとリビング・ダイニングスペースが繋がり、広い空間が確保出来るようになりました。
キッチンも念願の対面キッチンになり、無駄に広く作業がしづらかったという問題も解決して、奥様も大満足です。

ご相談者様とコンシェルジュの出会いは、リフォームをしたいけれど、どこに相談しようかと悩まれていた時に、駅ポスターで「東急株式会社 住まいと暮らしのコンシェルジュ」を見かけて、一度相談に行ってみようと思われて来店されたそうです。
普段は気に掛けていなかったポスターが、その時は目に留まったというのですからご縁とは不思議なものですね。

リフォーム会社を決定するまでは、色々と悩むことも多かったけれど、ご契約後の打ち合わせはとても楽しかったと仰っていました。
ショールームに行ったり、家族でクロスを選んだり、いつも以上に家族で過ごす時間が増えたそうです。

仕上がったおうちには以前より愛着が湧き、キッチンでお料理をしている奥様とダイニングで宿題をしているお子様の会話が増え、家の中での過ごし方にも変化が出ていらっしゃいました。
リフォームでは、お住まいの物理的な問題点を解消することも出来ますが、それだけではなく、家族の関係をよりよくする、プラスアルファの効用もあるようです。
お住まいの事をどこに相談しようかと迷われたら、まずお近くのコンシェルジュにご相談ください。