一戸建て（一軒家）フルリフォームの費用相場と、節約のコツ

リフォームは、新築より安く済むイメージがあります。しかし、家全体を対象とするフルリフォームの工事費は高額になりがちで、建て替え並みかそれ以上かかるケースも珍しくありません。

ですから、フルリフォームをご検討中の方にとって「費用相場」は大きな関心事です。目安の金額はどの程度なのか、安くする方法はないのか、と心配される方が少なくありません。

そこで本稿では、一戸建てのフルリフォームの費用相場と、節約のコツをご紹介したいと思います。マイホームの全面改修をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

フルリフォームの費用相場

まずは、フルリフォームがどういうものなのかご説明しましょう。そのあと、費用の目安をご紹介します。

フルリフォームとは

フルリフォームとは、家全体を対象とする改修工事のことです。さまざまな呼び方があり、以下も「フルリフォーム」とほぼ同じ意味で用いられます。

• フルリノベーション
• 全面リフォーム
• 全面改修

内装・外装・配管・配線等をすべて撤去して躯体（主要な構造部分）のみ残す場合は、スケルトンリフォームと呼ぶこともあります。

フルリフォームの工事は広範囲にわたりますので、必然的に費用も大きくなります。

フルリフォーム費用の目安

つづいて、フルリフォーム費用の目安をご紹介しましょう。フルリフォームは解体撤去の程度によって、以下の3つに大別できます。

• 内装も外装もなるべく解体しない（化粧直しのみ）
• 主に内装を解体して、外装は解体しない
• 内装も外装も解体する（スケルトンリフォーム）

上述の区分ごとに、フルリフォーム工事の費用の目安をご紹介しましょう。

なお、坪数は「総床面積(m²)×0.3025」で算出できます。たとえば、総床面積が100m²の住宅でしたら「100×0.3025＝30.25坪」です。

• 内装も外装もなるべく解体しない(30坪)：300万円～
• 内装も外装もなるべく解体しない(40坪)：400万円～
• 主に内装を解体して、外装は解体しない(30坪)：1,200万円～
• 主に内装を解体して、外装は解体しない(40坪)：1,800万円～
• 内装も外装も解体する(30坪)：1,500万円～
• 内装も外装も解体する(40坪)：2,000万円～

ちなみに「内装も外装もなるべく解体しない (化粧直しのみ)」は、たとえば以下のような工事が該当します。

• クロス（壁紙）の張り替え
• 水回り等の設備を一新（移動なし）
• 屋根や外壁の塗り替え
• ベランダの防水塗装
• 床下の防蟻処理

「主に内装を解体して、外装は解体しない」は、さらに以下のような工事が該当します。

• 構造の腐朽や蟻害を修繕する
• 配管や配線を一新
• 断熱材を一新
• バリアフリー改修（段差解消、手すり設置など）
• 窓や断熱材の断熱性能を上げる
• 構造や基礎の耐震改修
• 間取りを変更

「内装も外装も解体する (スケルトンリフォーム)」は、さらに以下のような工事が該当します。

• 性能向上をともなう外壁の張り替え
• 性能向上をともなう屋根の葺替え
• 窓の移動をともなう間取り変更
• 増築や減築

上述のとおり、フルリフォームは工事対象となり得る部位が多く、どこまで手を付けるかによって費用が大きく変化します。ですから、ご自宅のリフォーム工事費を知るには、見積書を取ってご確認いただく必要があります。

お見積りを依頼される際は、複数社に請求（相見積り）することをおすすめします。3社程度の見積書を比較していただくと、適正価格が見えてきます。

なお、工事代金があまりにも高額になる場合は、建て替えも視野に入ってくるでしょう。とは言え、建て替えは諸費用が高額になります。工事代金だけで決めず、総合的にご判断ください。

リフォームと建て替えの比較については、以下の記事で解説しています。あわせてご覧ください。

》リフォームと建て替え、どっちがお得？費用と長所・短所を比較

フルリフォームするときに必要な諸費用

フルリフォームする際に必要な費用は、工事代金だけではありません。さまざまな諸費用もかかりますので、忘れないように予算を立てておきましょう。

代表的な「フルリフォームの諸費用」を5つご紹介します。

1. 仮住まい費用
2. 印紙代
3. 解体工事
4. ローン諸費用（ローンを利用する場合）
5. 建物表題部変更登記

順番に、もう少し詳しくご説明しましょう。

1：仮住まい費用

フルリフォームは、住みながら施工するのが困難です。よって、必ずと言っていいほど工事中の仮住まいが必要になります。

仮住まいに関しては、以下の費用が必要です。とくに家賃はおおよそ半年分くらい必要で、ご家族が多い場合はかなりの金額になるでしょう。

• 家賃、敷金、礼金
• 荷物保管用トランクルームのレンタル代
• 引っ越し（往復）

なお、フルリフォームでは壁を剥がしてめくるまで躯体の全貌がわかりません。想定以上に躯体の痛みが著しく、当初の予定より工期が延びるケースもあります。

仮住まいは、あまりギリギリの期間で予定を立てないようにしましょう。

2：印紙代

工事請負契約書やローン契約書は、課税文書（課税の対象となる契約書）に該当します。記載金額が1万円を超える場合は、印紙を貼ることで納税しなければなりません。

参考：国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

ただし、電子契約を使うと印紙税の納税が不要になります。将来どうなるか不明ですが、今のところ電子契約は課税文書と見なされていません。

参考：内閣府「電子契約の推進について」

3：解体工事

リフォームの解体では、重機で一気に壊さず、手壊しや廃材の分別がおこなわれます。年々リサイクル関連の規定が厳格になっていますので、それにともない費用は上昇傾向にあります。

解体工事は、業者によって得意・不得意があります。ご自宅の構造（木造／鉄骨）や敷地の条件（狭小地など）を考慮して業者を選んでいただくと、安くなる可能性があります。

相見積りも有効ですが、金額だけで業者を選ぶのはよくありません。解体工事は音やホコリで近隣とトラブルになることも考えられますので、マナーや法令順守の姿勢もチェックしましょう。

なお、令和4年4月1日以降、以下の条件に当てはまる工事は、アスベストの事前調査および自治体と労働基準監督署への結果報告が義務化されています。

• 建築物の解体工事（解体作業対象の床面積が合計80m²以上）
• 建築物の改修工事（請負代金の合計額が税込100万円以上）

参考：環境省 報道発表資料

万が一、リフォームされる住宅からアスベスト含有建材が見つかった場合は、専門的な除去工事が必要になります。その場合は解体工事の費用が上がりますので、ご留意ください。

4：ローン諸費用（ローンを利用する場合）

ローンを利用する場合は、以下の諸費用がかかりますのでご留意ください。

• 事務手数料
• 保証料
• 抵当権設定登記

詳しくは後述しますが、ローンを利用する場合は金利もしっかり確認しましょう。融資額が高額になればなるほど、金利が0.1%違うだけで総返済額が大きく変わります。

5：建物表題部変更登記

増築や減築などで床面積が変わる場合は、建物表題部の変更登記が必要です。この登記は所有者自身で申請できますが、土地家屋調査士に代理申請してもらうことも可能です。

建物を測量して図面を作るのは大変な作業ですので、面倒に感じる方は、土地家屋調査士に依頼するほうがよいでしょう。ただし、その場合は土地家屋調査士に報酬を支払う必要があります。

参考：不動産登記法 第51条

フルリフォームの費用を抑えるコツ

最後に、フルリフォームの費用を抑えるコツを3つご紹介します。

1. 工事代金を抑える
2. 金利を抑える
3. 減税・補助金制度を活用する

それぞれ、詳しく解説します。

コツ1：工事代金を抑える

工事代金を抑える際のポイントは、以下の3つです。

• 要望の優先順位を決める
• 値下げ交渉をする
• コストダウンする

上述のポイントの詳細は以下の記事でご紹介していますので、ご興味がある方はあわせてご覧ください。

》リフォームの予算オーバー、どう対処する？コストダウンで安くする方法

相見積りも、工事代金を抑える際に一定の効果があります。複数社に同じ要望を伝え、工事代金の金額を比較していただくとよいでしょう。

ただし、金額だけで依頼先を選んではいけません。各社の実績や提案内容、信用できるかどうかも確認しましょう。

コツ2：金利を抑える

フルリフォームの工事代金は、金額が大きくなりがちです。ローンを使う場合は、複数の金融機関の金利を比較して、低いところを選んでいただくとよいでしょう。

たとえば、1,000万円を15年返済で借りると、以下のケースでは金利が「0.1%」上がるだけで「約8.3万円」も返済額が増えてしまいます。

• 金利1.9%：11,500,360円
• 金利2.0%：11,583,075円

リフォームローンではなく住宅ローンを使うのも、金利を抑えるひとつの方法です。住宅ローンには、以下の長所があります。

• 金利が低い
• 借り入れ可能な期間が長い
• 融資上限額が高い
• 住宅ローン減税を受けやすい

ただし、一般的に住宅ローンはリフォーム用途で利用できません。多くの金融機関では、住宅ローンの使いみちを「マイホームの建築・購入・増築・改築（建て替え）資金」に限定しています。

中古住宅の購入後にすぐリフォームされる方や、増築をともなうリフォームをされる方は、住宅ローンの利用を検討されてみてはいかがでしょうか。

コツ3：減税・補助金制度を活用する

リフォーム工事の内容によっては、減税や補助金制度が利用できます。工事代金が下がるわけではありませんが、減税分や補助金と相殺することで、実質的に安くリフォームできたことになります。

減税制度は耐震やバリアフリー、省エネ等に関する改修をおこなうことで、以下の減額措置や非課税措置を受けられます。

• 所得税
• 固定資産税
• 贈与税
• 投資型減税制度

参考：リフォームの減税制度

一方リフォーム補助金制度は、要件となる改修をおこなうことで、国や自治体から補助金を受け取れます。主な補助金制度をご紹介しましょう。

• こどもみらい住宅事業
• 長期優良住宅化リフォーム推進事業
• 住宅・建築物安全ストック形成事業
• 地域型住宅グリーン化事業【省エネ改修型】

減税制度や補助金制度は、予算や期限があります (期限内であっても、予算に達した時点で受付終了)。利用されたい方は、実施中かどうか確認のうえリフォームの計画を進めてください。

各自治体が実施している補助金制度については、以下の検索サイトでもご確認いただけます。

参考：地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト

【まとめ】フルリフォームの施工会社探しをお手伝いします

フルリフォームでは、解体後に構造の腐朽やシロアリの食害が見つかることもあります。雨漏りや家の傾きが発見されることもあるでしょう。

フルリフォームは、このような想定外の事態にも対応できる知識が豊富な施工会社に依頼したいところです。見積額だけにとらわれず、実績や提案内容など、総合的に評価して選びましょう。

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