中古マンションが売れない！5つの理由と売るための対策を解説

中古マンションの売却活動をスタートしたけれど、なかなか売れないと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

中古マンションが売れないのには、必ず理由があります。

この記事では、中古マンションが売れないときに考えられる理由と、売却するための対策方法を解説します。

中古マンションが売れるまでの一般的な期間

中古マンションが売れるまでの一般的な期間は、以下の通りです。

参考：首都圏不動産流通市場の動向（2022年）公益財団法人東日本不動産流通機構

売却活動を始める前には、不動産査定、不動産仲介会社探し、媒介契約の締結などの準備が必要です。

1～2ヶ月程度は見ておいたほうが良いでしょう。

売り出しから成約までの期間は、2～3ヶ月が目安とされています。

そのため、不動産仲介会との媒介契約では、契約期間を3ヶ月間と定めるケースが多いです。

成約後の決済や引き渡しには1～3ヶ月程度かかるのが一般的です。

つまり、中古マンションの売却期間は、全体で見ると3〜6ヶ月程度が目安と言えます。

中古マンションの売却活動を始めて3ヶ月が経過しても、「内覧希望者がほとんど現れなかった」「物件への問い合わせも少なかった」という場合は、その時点で不動産会社と相談し、売却活動の見直しを行うことをおすすめします。

中古マンションが売れない5つの理由と解決策

中古マンションがなかなか売れない場合、何らかの理由があると考えましょう。

理由が1つだけのケースもあれば、複数の理由が合わさっている場合もあります。

ここでは、中古マンションが売れない5つの理由と、それぞれの解決策について解説するので、当てはまるものがないかチェックしてみてください。

売れない理由①売り出し価格が高すぎる

中古マンションが売れない理由は、売り出し価格の設定にあるかもしれません。

少しでも高く売りたいと考えるのは当然のことですが、売れなければ意味がありません。

中古マンションの売り出し価格が高すぎて売れない場合、具体的な解決策は、以下の通りです。

【解決策】相場を調査する

まずは、周辺の中古マンションの売却価格相場を調査しましょう。

不動産物件情報サイトで現在売り出し中のマンションの価格を調べたり、不動産流通機構（レインズ）で過去の不動産取引について調べるのも有効です。

【解決策】値下げを検討する

周辺の相場と比較して価格が高すぎる場合には、値下げを検討する必要もあるでしょう。

売却活動をスタートする際には、不動産仲介会社と販売計画を立てて計画的に価格の見直しも検討するのがおすすめです。

売れない理由②競合マンションが多い

周辺に、売りたい中古マンションと似た条件の競合物件が多い場合、どうしても売れにくくなります。

買い手にとっての選択肢が多ければ多いほど、他の物件にも購入希望者が流れてしまうからです。

競合マンションが多くて売れない場合、具体的な解決策は、以下の通りです。

【解決策】競合物件を調査する

まずは、同一エリア内にある競合物件を調査しましょう。

そのうえで、差別化できるポイントを打ち出していきます。

• 築年数が浅い
• 共有部のメンテナンスが行き届いている
• ペット飼育可能である
• 楽器演奏可能である
• 南向きで日当たりが良い

など

競合マンションにはない、そのマンションの魅力をアピールすることで、成約につながるケースもあります。

【解決策】売り出すタイミングを変える

競合マンションが多いエリアの場合、売り出し時期を変えれば相場が落ち着くこともあります。

売り出し中のマンションが少ない時期を見計らい、あらためて売却活動を再開するのも一つの方法です。

中古マンションを売るベストなタイミングについては、以下の記事も参考にしてください。
マンションを売るベストなタイミングは？売り時の見極め方を紹介

売れない理由③広告に魅力がない

中古マンションの買主は、物件情報サイトに掲載された広告の情報をもとに、内覧するかどうかを決めるケースが多いです。

売却活動をスタートしたのに内覧希望者があらわれない場合は、広告が原因である可能性も疑ってみましょう。

広告に魅力がなくて売れない場合、具体的な解決策は、以下の通りです。

【解決策】写真を変更する

中古マンションの魅力をしっかり伝えるために、広告写真を増やしたり変更したりするのも一つの方法です。

最近では、物件情報サイトに載せる広告写真として、CGなど効果的な画像を使うケースも増えています。

また、部屋を片付けてスッキリさせたうえで写真を撮り直せば、広告の印象が良くなり、内覧希望者が増えるかもしれません。

水回りなどはハウスクリーニングをして綺麗にしておくと、写真映りが良くなるだけではなく、内覧時の印象もアップするでしょう。

【解決策】アピールポイントを掲載する

物件情報サイトに載せる広告には、中古マンションのアピールポイントを余すところなく掲載しましょう。

たとえば、以下のような立地や生活環境に関する良さをアピールできると、内覧希望につながりやすいです。

• リフォーム済み
• 駅が近い
• 学校や幼稚園・保育園が近い
• 病院が近い
• 有名なディベロッパーの施工である
• 日当たりが良い
• 周辺環境が良い（閑静な住宅街）

など

売れない理由④そもそも売れにくい物件

中古マンション市場では、築浅の物件や立地条件の良い物件に人気が集中します。

そのため、以下のような中古マンションは、売れにくい物件だと考えておきましょう。

• 築年数が古い
• 交通アクセスが良くない（駅から遠いなど）
• 日当たりが悪い
• 1階の物件
• 管理費や修繕積立金が高い

など

もちろん、上記に当てはまるからと言って、売却を諦める必要はありません。

売れにくい物件であることを踏まえたうえで、売却活動の進め方を見直してみると良いでしょう。

ただし、「どうしても売れない」「これ以上待てない」という場合には、以下の方法を検討してみてください。

【解決策】不動産買取を検討する

不動産買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう売却方法です。

売却価格の相場は仲介よりも安くなる傾向にあるものの、仲介では売れにくい中古マンションも買い取ってもらえる可能性が高いです。

仲介手数料もかからないケースが多くスピーディーに売却できるため、できるだけ早く売りたいという人は検討してみると良いでしょう。

売れない理由⑤内覧時の印象が良くない

内覧希望者が一定数いるのにも関わらず、なかなか成約につながらないという場合は、内覧時の印象がよくないのかもしれません。

例えば、以下のような場合、購入希望者の意欲が減退してしまいます。

• 水回りが汚れている
• タバコやペットの臭いが強い
• 部屋が思ったよりも狭い

など

特に居住中の中古マンションを売却する場合、家具や家電が部屋に置かれた状態で内覧が行われるため、「思ったよりも狭い」という印象を持たれてしまう可能性があります。

内覧対応が原因で売れない場合、具体的な解決策は、以下の通りです。

【解決策】ハウスクリーニングを入れる

水回りなどが汚れている、室内の臭いが強いという場合は、ハウスクリーニングを入れることをおすすめします。

プロにしっかりと清掃してもらうことで、見た目の印象は大きく変わるでしょう。

【解決策】内覧準備を徹底する

居住中の中古マンションを売却する場合、内覧対応は売主側の不動産仲介会社が行うことになります。

掃除、換気を徹底するのはもちろん、生活に必要のない荷物は一時的にレンタル収納サービスに預けて部屋を広く見せるなどの工夫を徹底しましょう。

また、内覧中に物件に関する質問を受けることも多いため、アピールポイントを整理したうえで、スムーズに答えられるよう準備をしておくのがおすすめです。

居住中の中古マンションを売るコツについては、以下の記事もぜひ参考にしてください。
住みながら家を売るコツは？メリット・デメリット、おすすめの方法も紹介

中古マンションが売れないときは不動産会社の変更も検討

中古マンションが売れない理由については、不動産会社と十分に協議をすることが大切です。

「内覧までいったのに成約しなかったのはなぜか」など、購入しなかった理由がヒントになることもあるので、不動産会社にヒアリングしてもらうと良いでしょう。

また、誠実に対応してもらえない、意欲的に宣伝活動を行ってくれないなど、「不動産会社との相性が良くない」と感じる場合は、不動産会社の変更を検討してみても良いでしょう。

同じマンションや同一エリア内のマンションの売却実績がある不動産会社なら、売れる可能性があるかもしれません。

ただし、不動産会社と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結している場合、契約期間中は原則、解約することができません。

不動産会社を変更する際は、事前に契約内容を確認しましょう。

売れない中古マンションには理由がある！コンシェルジュに相談しよう

中古マンションが売れない場合、必ず何らかの理由があると考えられます。

マンションが売れない理由については、以下の記事も参考にしてください。
マンションが売れないのはなぜ？10の理由とおすすめの対策を紹介

また、中古マンションが売れない理由と解決策を検討する際は、専門家のアドバイスを参考にするのもおすすめです。