路線価は毎年7月1日に国税庁より公示されます。これは土地等を評価する際に使用されるもので、同地点の路線価を過去と比較することで、その土地の動向を窺い知ることができます。今回発表された2019年と4年前の2015年を比較し、沿線の動向を探ってみましょう。
なお、データ抽出条件は以下の通りです。各駅前の5路線（道路）を商業地・住宅地の区別はせずに抽出しています。なお、それぞれの抽出比率は駅により異なります。商業地と住宅地は一般的に商業地の値が大きくなりますので、数値の大きい駅は駅前に商業施設が多く存在する傾向にあり、数値の小さい駅は駅徒歩圏内に多くの住宅街が存在する傾向にあると言えます。
前回までは田園都市線・東横線・大井町線・目黒線を取り上げました。第５回の今回は池上線を探ります。
池上線の歴史
まず、簡単に池上線の歴史についてご紹介します。
池上電気鉄道によって1922年池上駅～蒲田駅間が開業、その後1923年に雪ケ谷駅～池上駅が開通。1927年には雪ケ谷駅～桐ヶ谷駅、大崎広小路駅～桐ヶ谷が開業、1928年に蒲田駅～五反田駅の全線開通となります。最近では2017年に開通90周年記念イベントとして、フリー乗車デーを実施し注目されました。
画像／五反田駅 1928年
画像／池上駅 1959年
2019年と2015年の路線価《上昇率》
2015年と2019年の路線価を比較し、上昇率をグラフ化したものが下記です。
2015年と2019年の路線価を比較し、上昇率をグラフ化しました。上昇率で一番大きな値となったのは戸越銀座駅です。戸越銀座駅は2016年に木の温もりのある駅舎にリニューアルしたことでも話題になりました。駅前には大きな商店街が広がり、商店街を15分ほど歩くと再開発が進む目黒線武蔵小山駅にもアクセスが可能です。そうした利便性の良さに加え、災害への取り組みが進んだことも路線価上昇の要因と言えるのではないでしょうか。このエリアは品川区による耐火建築物への助成や、避難路、防災広場等の整備が進んでいます。建て替えや街の整備が進み、より安心して暮らせる街へと変わっています。
第2位と3位の旗の台駅と長原駅については徒歩で10分ほどしか離れていない隣同士の駅です。近年どちらも大きな開発はありませんでしたが、旗の台駅は大井町線・池上線の2路線利用可能という利便性に加え、両駅共に中原街道が近く車でのアクセスも優れている点で人気が高まっています。
画像／リニューアルした戸越銀座駅 2016年
画像／長原駅 2017年
2019年と2015年の路線価《最大値》
次に、各駅の路線価の最大値について探ります。
最も値の大きいのは五反田駅で2位は蒲田駅に約1.5倍の差をつけています。五反田エリアは繁華街のイメージが強かったですが、最近はIT企業が集積する渋谷エリアに比べてオフィス賃料が安価な五反田エリアに拠点を構えるITベンチャーやスタートアップ企業が増えており注目されています。
3位は五反田駅の隣、大崎広小路駅です。大崎広小路駅と五反田駅は徒歩で6分程度と近く、五反田駅周辺の商業・ビジネスエリアの一角としても人気の高い街です。駅前には2023年竣工予定のオフィス・商業施設等の複合ビルの建設も進んでおり、今後も注目の駅ではないでしょうか。
蒲田駅はJR線への乗り換え、京急蒲田駅の利用と利便性が良く、安定した人気の街です。今後は羽田空港へのアクセス向上として、新空港線（蒲蒲線）計画にも注目が集まっています。
画像／五反田駅 2017年
画像／蒲田駅 2017年
また、池上線は駅によって商業地と住宅地の区別がはっきりしている路線と言えます。この上位3駅を除いた駅はそれぞれが100,000円／㎡以下の近い数値になっており、どれも住宅街のイメージの強い街です。その中でも池上駅は現在、駅舎改良と駅ビル開発が進んでおり、2021年に完成する予定です。それによって街のイメージも変わるかもしれませんね。
次回は東急多摩川線をご紹介します。
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